Calculadora e Simulador de ITBI Brasília 2026: Custos de Escritura e Registro
Calcule o Imposto de Transferência e todos os custos para compra de imóvel. Simples, completo e atualizado!
🏠 Simule o Imposto: Insira os Dados do Imóvel no DF
📊 Tabela de Alíquotas de ITBI nas Capitais (Comparativo 2026)
Compare as taxas de imposto de transferência pelo Brasil
| Cidade | Estado | Alíquota ITBI | Observações |
|---|---|---|---|
| Brasília | DF | 1,0% – 2,0% | 1% (imóveis novos) | 2% (usados) – Lei 7.635/2024 |
| Goiânia | GO | 2,0% | Uma das mais baixas – Lei Complementar 344 |
| Recife | PE | 2,0% | Reduzido até 30/06/2026 (normal 3%) – Lei 19.452/2025 |
| Curitiba | PR | 2,7% | Acima da média nacional |
| São Paulo | SP | 3,0% | Limite máximo constitucional |
| Rio de Janeiro | RJ | 3,0% | Alíquota padrão – Lei 6.250/2017 |
| Belo Horizonte | MG | 3,0% | Limite máximo constitucional |
| Porto Alegre | RS | 3,0% | Alíquota padrão |
| Salvador | BA | 3,0% | Limite máximo – ITIV (Imposto sobre Imóveis e Veículos) |
| Fortaleza | CE | 4,0%* | *2% se pago antecipadamente antes da escritura |
📌 Importante: A Constituição Federal limita a alíquota máxima de ITBI em 3% (exceto Fortaleza com regime especial). Cada município define sua taxa dentro desse limite. Algumas cidades oferecem descontos temporários ou para imóveis novos.
Entenda o Cálculo: Como a SEFAZ-DF define o valor
Passo a passo: entenda cada campo, saiba como os cálculos são feitos e interprete os resultados com precisão.
Selecione a Cidade/Estado
O primeiro passo é escolher em qual cidade você está comprando o imóvel. A calculadora suporta 10 cidades principais com alíquotas diferentes. A alíquota do ITBI varia de 1,0% a 4,0% dependendo da cidade e tipo de imóvel.
📍 Alíquotas por Cidade (2026):
- Brasília – DF: 1,0% (imóveis novos) | 2,0% (usados) – Lei 7.635/2024
- Goiânia – GO: 2,0% – Lei Complementar 344
- Recife – PE: 2,0% (temporário até 30/06/2026, normal 3%) – Lei 19.452/2025
- Curitiba – PR: 2,7%
- São Paulo – SP: 3,0%
- Rio de Janeiro – RJ: 3,0% – Lei 6.250/2017
- Belo Horizonte – MG: 3,0%
- Porto Alegre – RS: 3,0%
- Salvador – BA: 3,0% (ITIV)
- Fortaleza – CE: 4,0% (ou 2,0% se pago antes da escritura)
💡 Dica: Brasília tem uma das alíquotas mais baixas do país (1-2%), especialmente para imóveis novos. Fortaleza permite desconto de 50% se você pagar antecipadamente!
Informe o Valor da Transação
Este é o preço que você vai pagar pelo imóvel (ou que está sendo vendido). É o valor combinado entre comprador e vendedor na negociação imobiliária. Este campo é obrigatório para o cálculo funcionar.
💰 Exemplos de Valor da Transação:
- Apartamento em Asa Norte, Brasília: R$ 450 mil
- Casa no Lago Sul, Brasília: R$ 800 mil
- Terreno em loteamento: R$ 120 mil
- Sala comercial: R$ 350 mil
⚠️ Importante: Informe o valor exato combinado na negociação, não o valor de avaliação bancária ou laudo de engenharia.
Valor Venal (Opcional, mas importante)
O valor venal é o valor de avaliação do imóvel para fins fiscais, realizado pela prefeitura ou governo. A lei permite que o ITBI seja calculado sobre o maior valor entre a transação e o valor venal.
🔍 Por que informar o Valor Venal?
Em alguns casos, o valor venal é maior que o preço de compra. Neste caso, você pagará ITBI sobre o valor venal, não sobre a transação. Isto evita que pessoas façam transações muito abaixo do mercado para pagar menos impostos.
Exemplo: Você compra um apartamento por R$ 300 mil, mas a prefeitura avaliou em R$ 350 mil. O ITBI será calculado sobre R$ 350 mil.
💡 Onde encontrar: O valor venal está no IPTU do imóvel ou você pode consultar na Secretaria de Fazenda da cidade.
Marque se é Primeira Propriedade
Se este é o seu primeiro imóvel e está sendo comprado para uso próprio (residência), você pode ter direito a uma isenção de ITBI em algumas cidades. Esta é uma proteção legal importante para cidadãos que compram sua primeira casa.
✅ Isenção de Primeira Propriedade
- Em Brasília: Isenção até R$ 100 mil (se for primeira propriedade)
- Requisitos: Ser primeira propriedade do comprador
- Uso: Residência própria (não pode ser para investimento)
- Documentação: Precisará de comprovações junto à Prefeitura
⚖️ Atenção: Se você já possui outro imóvel registrado em seu nome, não tem direito à isenção. Consulte a Prefeitura para confirmar sua elegibilidade.
Incluir Custos com Advogado (Opcional)
Muitas pessoas contratam um advogado para cuidar de toda a documentação e transferência do imóvel. O custo típico é entre 1% a 5% do valor da transação. Você pode incluir este valor na simulação.
⚖️ Serviços de um Advogado Imobiliário
- ✓ Análise do contrato de compra e venda
- ✓ Verificação de registros no cartório
- ✓ Análise de débitos (IPTU, taxas, etc)
- ✓ Acompanhamento da escritura
- ✓ Assessoria em problemas legais
- ✓ Formalização de procurações
💰 Percentuais típicos: Até R$ 200k = 2-3% | R$ 200k-500k = 1.5-2% | Acima de R$ 500k = 1-1.5%
🧮 Como Funciona o Cálculo Interno
1️⃣ ITBI (Imposto Principal)
ITBI = Valor Base × Alíquota
O valor base é o maior entre transação e valor venal. Multiplica-se pela alíquota da cidade selecionada.
📌 Exemplo em Brasília (2% – imóvel usado):
Compra: R$ 400.000
Alíquota: 2%
ITBI = R$ 400.000 × 0.02 = R$ 8.000
Se fosse imóvel novo: R$ 400.000 × 0.01 = R$ 4.000
2️⃣ Custos de Cartório
Cartório é dividido em 3 componentes principais:
📋 Componentes:
- • Escritura: ~0.7% do valor
- • Registro: ~0.5% do valor
- • Certidões: ~R$ 480 (fixo)
Total: ~1.2% a 1.5% do valor
3️⃣ Custos com Advogado
Advogado = Valor Base × Percentual
Você escolhe o percentual (1-5%) e a calculadora aplica sobre o valor base. É opcional e pode ser ajustado conforme negócio.
4️⃣ Custo Total
Total = ITBI + Cartório + Advogado
A calculadora soma todos os custos e mostra: valor absoluto em reais e percentual sobre a transação original.
📊 Interpretando os Resultados
Valor Base para Cálculo
Este é o maior valor entre a transação e o valor venal. Ele define a base sobre a qual todos os impostos e taxas são calculados. Se o valor venal for maior, o governo usa esse valor mesmo que você tenha negociado menos.
Breakdown do ITBI
Mostra qual é o imposto que você deve pagar ao governo municipal. Este é o maior componente de custo na maioria das transações. Se houver isenção de primeira propriedade, será R$ 0,00.
Exemplo: Em Brasília com alíquota 2% (imóvel usado), para R$ 400k, você paga R$ 8.000 de ITBI. Para imóvel novo (1%), pagaria apenas R$ 4.000.
Detalhamento de Cartório
Mostra os 3 componentes separados:
- Escritura: Custo de fazer o documento oficial
- Registro: Custo de registrar sua propriedade no cartório
- Certidões: Documentação e comprovações necessárias
Custo com Advogado (se aplicável)
Opcional – só aparece se você marcou a opção. Mostra quanto você vai pagar de honorários ao advogado imobiliário.
Custo Total e Composição
Este é o mais importante: soma todos os custos e mostra qual percentual cada componente representa.
Exemplo de Composição (R$ 400k em Brasília – imóvel usado):
- ITBI (2%): R$ 8.000 (65%)
- Cartório (~1.2%): R$ 4.800 (39%)
- Advogado (opcional): R$ 0 (0%)
- TOTAL: R$ 12.800 (3.2% do preço)
💡 Dicas Importantes para Usar a Calculadora
✓ Valores Precisos
Quanto mais precisos seus dados de entrada, mais precisos serão os resultados. Use valores reais da negociação.
✓ Sempre Verifique
A calculadora é uma estimativa. Confirme com cartório, prefeitura e advogado antes de assinar contrato.
✓ Isenção Verificada?
Se marcou primeira propriedade, confirme sua elegibilidade com a Secretaria de Fazenda municipal.
✓ Negocie Bem
Estes custos podem ser parcialmente negociados com o vendedor. Bom advogado pode ajudar a economizar.
✓ Diferenças Regionais
Taxas de cartório podem variar ligeiramente entre cartórios. Compare antes de escolher um.
✓ Atualize Frequentemente
Alíquotas e taxas podem mudar. Refaça o cálculo meses depois se não fechar o negócio ainda.
🚀 Próximos Passos Após Usar a Calculadora
Consulte um Advogado Imobiliário
Ele pode orientar sobre negociação de custos e possíveis isenções específicas.
Visite a Prefeitura/SEFAZ
Confirme alíquotas, isenções e requisitos específicos para sua situação.
Fale com Cartórios
Alguns cartórios têm taxas diferentes. Compare antes de escolher um.
Inclua na Negociação
Estes custos podem ser parcialmente absorvidos pelo vendedor. Discuta antes de assinar.
Planeje Financeiramente
Inclua estes custos em seu orçamento total. Não deixe para última hora.
📊 5 Cenários de Compra: Exemplos Práticos no Mercado Imobiliário de Brasília
Veja como a calculadora funciona na prática com 5 cenários reais e diferentes de compra de imóvel em Brasília (alíquotas 2026: 1% novos | 2% usados).
João – Primeira Propriedade
Brasília, DF | 2026
📋 Cenário
João é um jovem de 28 anos que está comprando seu primeiro imóvel. Encontrou um apartamento pequeno no Cruzeiro, Brasília, por um bom preço. O imóvel será sua residência permanente. Ele quer saber os custos totais antes de assinar o contrato.
Valor Transação
R$ 80.000
Apartamento pequeno (usado)
Valor Venal
R$ 75.000
Menor que transação
Primeira Propriedade
✓ SIM
Elegível para isenção
🧮 Cálculos Detalhados
Custos de Cartório (~1.2%):
⚖️ Custos com Advogado:
João decidiu não contratar advogado para economizar. Fará a transferência direto com o cartório.
CUSTO TOTAL PARA JOÃO
Valor do imóvel
R$ 80.000
+ Custos de transferência
R$ 1.440
Investimento Total
R$ 81.440
📊 Custos representam apenas 1.8% do valor da propriedade (muito baixo!)
✅ Conclusão para João
João economizou R$ 1.600 em ITBI pela isenção de primeira propriedade (Lei 7.635/2024). Seus custos totais são muito baixos. O conselho é: faça a transferência rapidamente, e use um cartório confiável para economizar ainda mais.
Maria – Propriedade Modesta (Usada)
Brasília, DF | 2026
📋 Cenário
Maria é uma profissional de 45 anos que está comprando seu segundo imóvel (não elegível para isenção). Encontrou um apartamento usado bem localizado na Asa Sul por um preço justo. Contratou um advogado para garantir que tudo está em ordem.
Valor Transação
R$ 250.000
Apartamento 2-3 quartos (usado)
Valor Venal
R$ 260.000
Maior que transação
Tipo de Imóvel
USADO
Alíquota 2,0%
🧮 Cálculos Detalhados
Custos de Cartório (~1.2%):
⚖️ Custos com Advogado:
Maria contratou advogado por 2% do valor da transação (valor comum para apartamentos nesta faixa).
CUSTO TOTAL PARA MARIA
ITBI (2%)
R$ 5.200
Cartório
R$ 3.600
Advogado
R$ 5.000
Custo Total de Transferência
R$ 13.800
📊 Custos representam 5.5% do valor da transação (típico para compras com advogado)
✅ Conclusão para Maria
Maria pagou R$ 5.200 de ITBI (não tem isenção), mais cartório e advogado. O advogado foi importante porque: verificou se o IPTU está atualizado, analisou o contrato, e evitou possíveis problemas futuros. Para ela, foi um investimento que valeu a pena.
Carlos – Imóvel Novo (Alíquota 1%)
Brasília, DF | 2026
📋 Cenário
Carlos é um executivo que está comprando um apartamento novo na planta no Noroeste, direto da construtora. É uma propriedade de valor médio-alto onde ele viverá com sua família. Por ser imóvel novo, paga apenas 1% de ITBI (Lei 7.635/2024).
Valor Transação
R$ 450.000
Apartamento novo – Noroeste
Tipo de Imóvel
NOVO
Alíquota reduzida 1,0%
Advogado %
1.5%
(taxa menor para valor maior)
🧮 Cálculos Detalhados
Custos de Cartório (~1.2%):
⚖️ Custos com Advogado:
Carlos contratou advogado por 1.5% (taxa menor para valor maior, negociada).
CUSTO TOTAL PARA CARLOS
ITBI (1% – novo)
R$ 4.500
Cartório
R$ 5.880
Advogado
R$ 6.750
Custo Total de Transferência
R$ 17.130
📊 Custos representam 3.8% do valor da transação (excelente para imóvel novo!)
✅ Conclusão para Carlos
Carlos pagará R$ 17.130 em custos de transferência. Por ser imóvel novo, economizou R$ 4.500 no ITBI (1% vs 2%). A negociação da taxa do advogado em 1.5% economizou mais R$ 2.250 em relação a 2%. Total economizado: R$ 6.750!
Ana – Propriedade Luxo (Usada)
Brasília, DF | 2026
📋 Cenário
Ana é uma empresária bem-sucedida que está comprando uma casa usada de luxo no Lago Sul. É sua residência de veraneio e investimento. Por ser imóvel usado, paga 2% de ITBI. Contratou um advogado especializado em imóveis de alto valor.
Valor Transação
R$ 850.000
Casa de luxo (usada)
Tipo de Imóvel
USADO
Alíquota 2,0%
Advogado %
1.0%
(taxa otimizada)
🧮 Cálculos Detalhados
Custos de Cartório (~1.2%):
⚖️ Custos com Advogado:
Ana contratou advogado especializado por 1.0% (melhor taxa para alto valor).
CUSTO TOTAL PARA ANA
ITBI (2%)
R$ 17.000
Cartório
R$ 10.680
Advogado
R$ 8.500
Custo Total de Transferência
R$ 36.180
📊 Custos representam 4.3% do valor da transação (típico para imóveis altos)
✅ Conclusão para Ana
Ana pagará R$ 36.180 em custos totais. Apesar do valor alto em reais, percentualmente é menor (4.3%). Se ela encontrasse uma casa nova pelo mesmo preço, pagaria apenas R$ 8.500 de ITBI (1%) ao invés de R$ 17.000. Diferença: R$ 8.500!
Roberto – Propriedade Comercial
Brasília, DF | 2026
📋 Cenário
Roberto é um empresário que está comprando uma sala comercial no Setor Hoteleiro Norte para sua empresa. É um investimento comercial, não residencial. Para imóveis comerciais, a alíquota é sempre 2% independente de ser novo ou usado. Contratou advogado especializado em imóveis comerciais.
Valor Transação
R$ 1.200.000
Sala comercial
Tipo de Imóvel
COMERCIAL
Alíquota 2,0% (sempre)
Primeira Propriedade
✗ N/A
(Comercial, sem isenção)
🧮 Cálculos Detalhados
Custos de Cartório (~1.2%):
⚖️ Custos com Advogado:
Roberto contratou advogado especializado em imóveis comerciais por 1.0%.
CUSTO TOTAL PARA ROBERTO
ITBI (2%)
R$ 24.000
Cartório
R$ 15.000
Advogado
R$ 12.000
Custo Total de Transferência
R$ 51.000
📊 Custos representam 4.25% do valor da transação
✅ Conclusão para Roberto
Roberto pagará R$ 51.000 em custos de transferência. O maior gasto é o ITBI (R$ 24.000), que é maior porque imóvel comercial não tem nenhuma isenção ou alíquota reduzida. O advogado especializado foi crítico para garantir que não há problemas com zoneamento, alvarás ou restrições de uso.
📊 Comparação dos 5 Exemplos – ITBI 2026
📌 Alíquotas ITBI Brasília 2026 (Lei 7.635/2024): Imóveis novos = 1% | Imóveis usados = 2% | Comercial = 2%
| Pessoa | Tipo Imóvel | Valor Imóvel | Alíquota | ITBI | Cartório | Advogado | Total | % do Valor |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| João | 1ª Prop | R$ 80.000 | Isento | R$ 0 ✓ | R$ 1.440 | R$ 0 | R$ 1.440 | 1.8% |
| Maria | Usado | R$ 260.000 | 2,0% | R$ 5.200 | R$ 3.600 | R$ 5.000 | R$ 13.800 | 5.5% |
| Carlos | Novo | R$ 450.000 | 1,0% | R$ 4.500 | R$ 5.880 | R$ 6.750 | R$ 17.130 | 3.8% |
| Ana | Usado | R$ 850.000 | 2,0% | R$ 17.000 | R$ 10.680 | R$ 8.500 | R$ 36.180 | 4.3% |
| Roberto | Comercial | R$ 1.200.000 | 2,0% | R$ 24.000 | R$ 15.000 | R$ 12.000 | R$ 51.000 | 4.25% |
💡 O que aprender com João
Primeira propriedade + valor até R$ 100k = isenção total de ITBI. Se você se encaixa neste perfil, aproveite! (Lei 7.635/2024)
💡 O que aprender com Carlos
Imóvel novo = alíquota de apenas 1%! Carlos economizou R$ 4.500 em relação a um imóvel usado de mesmo valor.
💡 O que aprender com Maria
Imóvel usado = alíquota de 2%. Mas o advogado protege seu investimento contra problemas ocultos.
💡 O que aprender com Ana e Roberto
Imóvel de alto valor = custos maiores em reais, menores em %. A taxa do advogado cai para 1% em valores altos. Comercial não tem desconto.
⚖️ Diferença entre Compra e Venda (ITBI) e Doação/Herança (ITCMD)
Entenda a diferença entre a compra de imóvel e a transmissão por doação ou herança em Brasília.
ITBI: Transmissão Onerosa (Inter Vivos)
Transmissão Onerosa (Compra e Venda)
O ITBI é obrigatório em transações de compra e venda. Se houve pagamento pelo imóvel (à vista, financiado ou em leilão), este é o imposto municipal que você deve calcular.
- ✔ Compra de imóvel usado (2%)
- ✔ Apartamento novo na planta (1%)
- ✔ Arremate em leilão e permuta com torna
Alíquotas Brasília 2026 (Lei 7.635/2024):
Calculado sobre o maior valor entre transação e valor venal
ITCMD: Transmissão Gratuita ou Causa Mortis
Transmissão Gratuita (Doação/Herança)
O ITCMD (ou ITCD no DF) incide sobre doação e herança. Se o imóvel foi recebido gratuitamente, este imposto estadual/distrital é o que se aplica, com alíquotas progressivas.
- ✔ Doação de pais para filhos
- ✔ Herança (inventário judicial/extrajudicial)
- ✔ Separação com partilha desigual
Alíquotas DF (Progressivas – Lei 3.804/2006):
Varia conforme o valor do quinhão ou da doação
⚠️ Atenção: Nossa calculadora acima foca exclusivamente no ITBI, já com as alíquotas atualizadas de Brasília válidas em 2026:
- • 1% para imóveis novos (primeira transmissão de imóvel novo edificado)
- • 2% para imóveis usados, comerciais e demais casos
Caso sua situação seja de doação ou herança, aplicam-se as regras do ITCMD/ITCD, com alíquotas consideravelmente mais altas no DF (4% a 6% progressivamente), variando conforme o valor do quinhão hereditário ou da doação. Consulte a Secretaria de Fazenda do DF para cálculo específico.
📋 Comparativo de Alíquotas: Imposto Municipal vs Estadual
| Característica | ITBI | ITCMD |
|---|---|---|
| Tipo de Transmissão | Onerosa (com pagamento) | Gratuita (sem pagamento) |
| Alíquota em Brasília | 1% (novo) | 2% (usado) | 4% a 6% (progressiva) |
| Competência | Municipal | Estadual/Distrital |
| Exemplos | Compra, leilão, permuta | Doação, herança, inventário |
| Isenção 1ª Propriedade | ✓ Sim (até R$ 100 mil) |
✗ Não (sempre devido) |
🎓 5 Estratégias para Reduzir Custos na Escritura
Segredos que advogados e corretores experientes usam para reduzir os custos legais na compra do seu imóvel em 2026.
1. Evite Multas: Emita o DAR Antes do Registro
Em Brasília, se você pagar o ITBI antes de levar a escritura a registro, evita multas e correções monetárias que podem inflar o valor final.
💡 Dica de Mestre:
Muitos cartórios exigem o comprovante de pagamento do ITBI para iniciar a lavratura da escritura. Ter o imposto pago agiliza o processo em até 15 dias.
2. Desconto de 50% no Primeiro Imóvel (SFH)
NOVIDADE 2026: Pela Lei 7.635/2024, imóveis novos pagam apenas 1% de ITBI na primeira transmissão, enquanto imóveis usados pagam 2%. Isso representa economia de até 50%!
💡 Dica de Mestre:
Em um apartamento de R$ 500 mil: Novo = R$ 5.000 de ITBI | Usado = R$ 10.000. Você economiza R$ 5.000 escolhendo imóvel novo!
3. Conteste o Valor Venal na Receita do DF
Às vezes, a avaliação da prefeitura (Valor Venal) está desatualizada e muito acima do valor de mercado real. Se o ITBI vier calculado sobre um valor absurdo, você pode solicitar uma reavaliação.
💡 Dica de Mestre:
Reúna laudos de corretores ou anúncios de imóveis similares na mesma região para provar que a avaliação da prefeitura está errada. Entre com recurso administrativo na SEFAZ-DF.
4. Negociação: Quem paga a Transferência do Imóvel?
Embora a lei diga que o comprador paga o ITBI, em negociações privadas tudo pode ser acordado. Em mercados desaquecidos, é comum vendedores pagarem o ITBI como incentivo.
💡 Dica de Mestre:
Use isso como carta na manga. “Fecho o negócio pelo preço X se você assumir o ITBI”. Isso pode economizar 1% a 2% do valor total para você (dependendo se é imóvel novo ou usado).
5. Regularização Fundiária e REFIS do GDF
Ocasionalmente, o Governo do Distrito Federal (GDF) lança programas de regularização fiscal (Refis) que podem reduzir multas e juros de impostos atrasados, incluindo ITBI de transações antigas não regularizadas.
📌 Para quem serve?
Para quem comprou imóvel “de gaveta” (contrato particular) anos atrás e nunca passou a escritura definitiva para evitar o custo.
💰 Qual a vantagem?
Regularizar a propriedade com descontos de até 90% sobre juros e multas devidos pelo atraso no registro.
* Consulte sempre um advogado tributarista para verificar se há programas ativos.
Verificar Notícias SEFAZ-DF →💡 Resumo Prático: Economize na Documentação Imobiliária
📅 Dica 1: Antecipação do Pagamento
Quando: Logo após assinar o contrato particular
Como: Procure a Prefeitura para gerar boleto de ITBI e pague imediatamente
Economia: Evita multas de até 20% + juros mensais
🏗️ Dica 2: Benefício da Lei 6.015/73 (50% Off)
Para quem: Qualquer comprador (Lei 7.635/2024)
Como: Procure apartamentos na planta ou recém-construídos
Economia: 50% no ITBI! (1% vs 2%) = R$ 2.500 a R$ 10.000+
⚖️ Dica 3: Recurso Administrativo de Valor
Quando: Se valor venal > valor de mercado em 10%+
Como: Junte laudos + anúncios similares e protocole na SEFAZ
Economia: Pode reduzir ITBI em 5-10% do valor original
🤝 Dica 4: Acordo entre Partes
Quando: Na negociação do preço (antes de assinar)
Como: Proponha “Reduzo em R$ X se você pagar o ITBI”
Economia: 1-2% do valor total em mercados desaquecidos
🚀 Dica 5: Regularização de Contrato de Gaveta
Para quem: Comprou de gaveta anos atrás (contrato particular)
Como: Fique atento a programas de Refis no site da SEFAZ-DF. Quando anunciado, entre com pedido de regularização
Economia: Até 90% de redução em juros + multas (pode poupar milhares!)
📊 Comparativo: Imóvel Novo vs Usado no DF (Regras 2026)
| Valor do Imóvel | ITBI Imóvel Novo (1%) | ITBI Imóvel Usado (2%) | 💰 Economia |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 2.000 | R$ 4.000 | R$ 2.000 |
| R$ 400.000 | R$ 4.000 | R$ 8.000 | R$ 4.000 |
| R$ 600.000 | R$ 6.000 | R$ 12.000 | R$ 6.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 10.000 | R$ 20.000 | R$ 10.000 |
💡 Conclusão: Escolher um imóvel novo ao invés de usado pode economizar de R$ 2.000 a R$ 10.000+ só no ITBI, graças à nova Lei 7.635/2024 que reduziu a alíquota para 1% na primeira transmissão de imóveis novos edificados.
🎯 Conclusão: Planejamento Tributário Imobiliário
Cada uma destas estratégias pode economizar entre R$ 500 e R$ 10.000+ na sua compra. Combine 2-3 delas e veja o impacto!
Lembre-se: sempre consulte um advogado especializado em imóvel antes de tomar decisões importantes.
📚 Glossário Imobiliário: Entenda o “Juridiquês” do Cartório
Desvende o jargão do mercado. Definições claras e diretas para os termos mais comuns na compra e venda de um imóvel.
Alíquota
É o percentual definido por lei usado para calcular o valor de um imposto. No caso do ITBI em Brasília (2026), a alíquota é de 1% para imóveis novos e 2% para imóveis usados (Lei 7.635/2024).
Base de Cálculo
É o valor sobre o qual a alíquota do imposto incide. Para o ITBI, a base de cálculo é sempre o maior valor entre o preço de compra (Valor da Transação) e a avaliação da prefeitura (Valor Venal).
Contrato de Gaveta
Um acordo particular de compra e venda que não é registrado oficialmente em cartório. Embora comum, é arriscado, pois não transfere a propriedade legal do imóvel.
Contribuinte
A pessoa física ou jurídica responsável por pagar o imposto. No ITBI, a lei estabelece que o contribuinte é o comprador do imóvel.
Emolumentos
São as taxas cobradas pelos cartórios para realizar os serviços, como a lavratura da escritura, o registro do imóvel e a emissão de certidões.
Escritura Pública
Documento oficial, elaborado em um Cartório de Notas, que formaliza a vontade das partes na compra e venda. É o passo que antecede o registro definitivo.
Fato Gerador
O evento que, por lei, obriga o pagamento de um imposto. No caso do ITBI, o fato gerador é a transmissão da propriedade do imóvel para o novo dono.
ITBI
Sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Tributo municipal obrigatório para oficializar a mudança de proprietário de um imóvel. Em Brasília 2026: 1% (novo) ou 2% (usado).
ITCMD (ITCD)
Imposto estadual que incide sobre heranças (Causa Mortis) e doações. Não deve ser confundido com o ITBI, que é para transações de compra e venda. No DF: alíquotas progressivas de 4% a 6%.
Lei 7.635/2024
Nova lei de Brasília que estabeleceu alíquota reduzida de 1% para imóveis novos (primeira transmissão de imóvel novo edificado) e manteve 2% para imóveis usados e demais casos.
Matrícula do Imóvel
Considerada a “certidão de nascimento” do imóvel. É um documento único mantido no Cartório de Registro que contém todo o seu histórico (proprietários, vendas, hipotecas, etc.).
Registro de Imóvel
O ato final que efetivamente transfere a propriedade. Consiste em averbar (anotar) na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro, quem é o novo proprietário legal.
SFH
Sigla para Sistema Financeiro de Habitação. Programa do governo federal que regula a maioria dos financiamentos imobiliários no país, permitindo o uso do FGTS e oferecendo juros mais baixos.
Valor da Transação
O preço de compra e venda, ou seja, o valor efetivamente negociado e pago pelo imóvel entre o comprador e o vendedor.
Valor Venal
A estimativa de preço que o governo (Prefeitura) atribui a um imóvel para fins de cálculo de impostos, como IPTU e o próprio ITBI.
Certidão Negativa
Documento emitido por órgãos públicos ou cartórios que comprova a ausência de dívidas ou pendências (fiscais, judiciais, etc.) em nome de uma pessoa ou sobre um imóvel.
📜 Cartório de Notas vs Registro de Imóveis: O Passo a Passo
Entenda por que você paga duas taxas diferentes no cartório.
A Função da Escritura Pública (Tabelionato)
Cartório de Notas
É o documento que formaliza a venda. O tabelião garante que o vendedor é quem diz ser e que ambos estão de acordo.
⚠️ Atenção: A escritura prova que você comprou, mas **ainda não prova que você é o dono legal**.
Custo calculado na ferramenta:
Taxa de Lavratura (~0,7% do valor em 2026)
A Função do Registro (RGI) e Transferência de Propriedade
Cartório de Registro
É o ato de levar a Escritura até o cartório onde o imóvel está “nascido”. O oficial atualiza a **Matrícula** com o seu nome.
✅ O Ato Final: Somente após o registro o imóvel é legalmente seu perante o Estado e terceiros.
Custo calculado na ferramenta:
Taxa de Averbação e Registro (~0,5% do valor em 2026)
O Contrato de Financiamento tem força de Escritura?
Neste caso, o **Contrato do Banco tem força de Escritura Pública**. Você não precisa pagar pela Escritura no Cartório de Notas, economizando esse valor. Você levará o contrato do banco direto para o **Cartório de Registro de Imóveis**.
📝 Checklist da Compra Segura no DF (2026)
Não pule nenhuma etapa para garantir a segurança da sua nova casa.
Emissão de Certidões Negativas (Nada Consta)
Verifique se o vendedor ou o imóvel possuem dívidas judiciais ou fiscais.
Formalização do Sinal e Contrato Particular
Formalize a intenção de compra e os valores negociados (Sinal/Arras).
Emissão da Guia de ITBI na Agência Virtual da Receita
Use nossa calculadora para estimar o valor (1% novo | 2% usado) e pague a guia da SEFAZ-DF.
Assinatura no Cartório e Pagamento de Emolumentos
Vá ao Cartório de Notas para assinar o documento oficial (ou contrato do banco).
Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis (CRI)
Leve a escritura ao Cartório de Registro para atualizar a matrícula do imóvel.
Atualização da Titularidade no Cadastro do IPTU
Com a matrícula nova, atualize o nome do proprietário na prefeitura/GDF.
Dica: Você pode imprimir esta página ou salvar como PDF para usar como guia físico.
❓ Dúvidas Frequentes sobre ITBI e Documentação
Tudo que você precisa saber sobre compra de imóvel em Brasília 2026: impostos, custos, documentos, prazos e procedimentos.
1. ITBI: Conceitos Básicos e Legislação do DF
O que é ITBI e qual é a origem desse imposto? ▼
ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal obrigatório criado para arrecadar receita sempre que há transferência de propriedade de um imóvel. No Brasil, todo município tem direito de cobrar ITBI, mas cada um estabelece sua alíquota máxima.
A legislação que regulamenta o ITBI é a Lei Complementar nº 56/1987 (federal) e as Leis Municipais de Brasília que detalham as alíquotas e procedimentos específicos.
Contexto Histórico: O ITBI existe desde 1967, quando substituiu o antigo Imposto de Transmissão de Propriedade Imóvel (ITPI).
Qual é exatamente a alíquota de ITBI cobrada em Brasília em 2026? ▼
✨ NOVIDADE 2026: A partir da Lei 7.635/2024, Brasília passou a ter duas alíquotas de ITBI:
🏗️ Imóvel Novo
1,0%
Primeira transmissão de imóvel novo edificado (apartamento na planta, casa recém-construída)
🏠 Imóvel Usado
2,0%
Demais casos: imóveis usados, comerciais, segunda transmissão e terrenos
💰 Economia Significativa: Quem compra imóvel novo economiza 50% no ITBI comparado a imóveis usados!
Exemplo Prático: Imóvel de R$ 400.000 → Novo: R$ 4.000 de ITBI | Usado: R$ 8.000 de ITBI (economia de R$ 4.000!)
Comparação Nacional (2026):
- São Paulo: 3,0%
- Rio de Janeiro: 2,0%
- Minas Gerais: 2,0%
- Brasília: 1% (novo) | 2% (usado)
O que é “Valor Venal” e como é calculado? ▼
Valor Venal é a avaliação oficial do imóvel feita pela Prefeitura de Brasília para fins fiscais. Não é necessariamente o preço de mercado real – é uma estimativa baseada em padrões oficiais.
Como é Calculado: A Prefeitura considera:
- Localização e endereço do imóvel
- Tipo de imóvel (apartamento, casa, terreno)
- Metragem e padrão de construção
- Idade da construção
- Histórico de valores anteriores
Atualização: O valor venal é atualizado anualmente pela Prefeitura. Você pode consultar o valor venal do seu imóvel no Cadastro Imobiliário da Prefeitura (SACER-DF).
Qual é a diferença entre “Valor da Transação” e “Valor Venal”? ▼
Valor da Transação: É o preço que o comprador e vendedor acordam na negociação. É o que você realmente pagará pelo imóvel.
Valor Venal: É a avaliação fiscal da Prefeitura, independente do preço de compra.
Para o ITBI, qual conta? A lei determina que o ITBI seja calculado sobre o MAIOR valor entre os dois. Exemplo:
Cenário 1: Valor da Transação > Valor Venal
Preço de compra: R$ 500.000 | Valor Venal: R$ 450.000 | ITBI calculado sobre: R$ 500.000
→ Imóvel usado (2%): R$ 10.000 | Imóvel novo (1%): R$ 5.000
Cenário 2: Valor Venal > Valor da Transação
Preço de compra: R$ 400.000 | Valor Venal: R$ 450.000 | ITBI calculado sobre: R$ 450.000
→ Imóvel usado (2%): R$ 9.000 | Imóvel novo (1%): R$ 4.500
Quem é responsável por pagar o ITBI: comprador ou vendedor? ▼
Responsabilidade Legal: Por lei, o ITBI é de responsabilidade do COMPRADOR. É o comprador quem adquire a propriedade e recebe os benefícios legais da transferência.
Na Prática: Embora seja responsabilidade do comprador, a negociação pode ser diferente. Em mercados desaquecidos, vendedores frequentemente assumem o ITBI como incentivo para fechar o negócio.
O Que é Acordado? Tudo deve ser combinado por escrito no contrato particular de compra e venda. Você pode negociar:
- Comprador paga 100% do ITBI
- Vendedor paga 100% do ITBI
- Divisão proporcional entre comprador e vendedor
💡 Dica 2026: Com imóveis novos pagando apenas 1%, a negociação pode focar em quem paga os custos de cartório ao invés do ITBI.
Como faço para calcular manualmente o ITBI em 2026? ▼
Fórmulas 2026:
Imóvel Novo (1ª transmissão):
ITBI = Maior Valor (Transação ou Venal) × 0.01
Imóvel Usado (demais casos):
ITBI = Maior Valor (Transação ou Venal) × 0.02
Passo a Passo:
- Identifique o valor da transação (preço acordado)
- Consulte o valor venal na Prefeitura (SACER DF)
- Escolha o MAIOR valor entre os dois
- Determine se é imóvel novo (1%) ou usado (2%)
- Multiplique pela alíquota correspondente
- Resultado = ITBI a pagar
Exemplo Real: Apartamento NOVO de R$ 300.000 | Valor Venal: R$ 280.000 | ITBI = R$ 300.000 × 0.01 = R$ 3.000
Exemplo Real: Casa USADA de R$ 300.000 | Valor Venal: R$ 280.000 | ITBI = R$ 300.000 × 0.02 = R$ 6.000
2. Isenções, Imunidade e Descontos Legais
Quem tem direito à isenção de ITBI para primeira propriedade? ▼
Critérios para Isenção em Brasília (2026):
- É a sua primeira propriedade residencial (não pode ter possuído outro imóvel antes)
- O valor do imóvel não ultrapassa R$ 100.000 (limite estabelecido por lei)
- O imóvel é residencial (moradia própria, não comercial)
- Você é pessoa física (não empresa ou pessoa jurídica)
- O imóvel está localizado em Brasília
💡 Importante: Se o valor do imóvel ultrapassar R$ 100 mil, não há isenção, mesmo sendo sua primeira propriedade. Você pagará a alíquota integral (1% se novo ou 2% se usado).
✨ Dica 2026: Se está procurando primeira propriedade até R$ 100 mil, tanto imóveis novos quanto usados terão isenção total de ITBI!
Como comprovar que é minha primeira propriedade? ▼
Documentos Necessários:
- Certidão Negativa de Propriedade: Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, comprovando que você nunca foi proprietário de outro imóvel
- CPF: Para identificação
- Documentos Pessoais: RG, CNH ou Passaporte
- Declaração de Primeira Propriedade: Alguns cartórios exigem uma declaração formal assinada
Onde Solicitar: Procure o Cartório de Registro de Imóveis mais próximo e peça a Certidão Negativa de Propriedade. A taxa é baixa (geralmente R$ 30-50) e é emitida no mesmo dia.
E se meu imóvel custa mais de R$ 100 mil? Perco a isenção completamente? ▼
Resposta Direta: Sim. Se o valor ultrapassa R$ 100 mil (seja pelo valor da transação ou valor venal, o que for maior), não há isenção alguma. Você pagará o ITBI de acordo com a alíquota aplicável.
Exemplo (2026):
- Imóvel de R$ 90 mil → Isenção total ✅
- Imóvel de R$ 100 mil → Isenção total ✅
- Imóvel NOVO de R$ 100.001 → Sem isenção ❌ (paga 1% integral = R$ 1.000)
- Imóvel USADO de R$ 100.001 → Sem isenção ❌ (paga 2% integral = R$ 2.000)
- Imóvel NOVO de R$ 150 mil → Sem isenção ❌ (paga 1% = R$ 1.500)
- Imóvel USADO de R$ 150 mil → Sem isenção ❌ (paga 2% = R$ 3.000)
⚠️ Atenção: A lei não faz distinção gradual. Porém, em 2026, se seu imóvel ultrapassar R$ 100 mil, escolher um imóvel NOVO ainda economiza 50% no ITBI comparado a um usado!
Posso contestar o valor venal se achar muito alto? ▼
Sim! Você tem o direito de contestar. Se o valor venal está desatualizado ou acima do valor de mercado real, pode fazer uma reclamação.
Passo a Passo para Contestar:
- Junte laudos de corretores imobiliários ou anúncios de imóveis similares na mesma região
- Compare valores de imóveis com características semelhantes
- Entre com Recurso Administrativo na SEFAZ-DF dentro do prazo legal
- Aguarde análise e decisão
- Se aprovado, o valor é reduzido e você paga menos ITBI
Documentos Úteis: Imprimir anúncios do imóvel de sites como Imóvel Web, OLX, Vivastreet, etc.
Existe algum programa de Refis ou anistia para ITBI atrasado? ▼
Sim, periodicamente. O Governo de Brasília (através da SEFAZ-DF) lança programas de regularização fiscal que podem oferecer:
- Redução de multas: Até 50-90% de desconto
- Perdão de juros: Integral em alguns casos
- Parcelamento: Em até 60-120 vezes
Quem se beneficia? Pessoas que compraram “de gaveta” (contrato particular) e nunca formalizaram no cartório.
Onde acompanhar: Visite receita.fazenda.df.gov.br para notícias sobre novos programas em 2026.
Há desconto de ITBI para financiamento SFH (Sistema Financeiro de Habitação)? ▼
O ITBI não tem desconto direto, mas há uma vantagem importante nos custos de cartório.
Benefício para Primeira Aquisição SFH (Lei 6.015/73):
- Redução de 50% nas taxas de registro do cartório
- Redução de 50% nas taxas de lavratura (escritura)
- Economiza-se R$ 1.000 a R$ 3.000 em custos de cartório
Como Usar: Informe ao cartório que é primeira aquisição com financiamento SFH. Você precisa comprovar com documentação do banco.
💡 Dica: Muitas pessoas não sabem disso e pagam integral. Exija esse direito ao cartório!
3. Custos de Cartórios do DF e Tabelas
Quais são os custos inclusos na tabela de cartório em 2026? ▼
Componentes Principais (2026):
1. Lavratura da Escritura Pública
Redação e assinatura oficial do documento (cartório do tabelião)
Estimado: ~0.7% do valor do imóvel
2. Registro do Imóvel
Cadastro no Cartório de Registro de Imóveis da região
Estimado: ~0.5% do valor do imóvel
3. Certidões e Buscas
Busca de antecedentes, certidão negativa de débitos
Estimado: ~R$ 200 a R$ 500 (2026)
4. Taxa do Cartório / Emolumentos
Taxa administrativa do cartório pela prestação de serviço
Estimado: ~R$ 250 a R$ 700 (2026)
Total Estimado Cartório: Entre 1,2% a 1,5% do valor do imóvel (valores de referência 2026)
Existem outras taxas além de ITBI e cartório que devo saber em 2026? ▼
Sim, várias outras despesas:
- Honorários Advocatícios: R$ 800 a R$ 3.000+ (2026)
- Avaliação do Imóvel (para financiamento): R$ 400 a R$ 1.000 (2026)
- Seguro Habitacional: Obrigatório para financiamento, ~0.5% a 1% ao ano
- Taxa de Financiamento (se aplicável): Varia por banco
- Certidão de Antecedentes do Imóvel: R$ 60 a R$ 150 (2026)
- Busca de Débitos (IPTU, Condomínio): R$ 80 a R$ 200 (2026)
Estimativa Total (2026):
• Imóvel Novo: ITBI (1%) + Cartório (~1,2%) + Outros (~1,5%) = ~3,7% a 4,5%
• Imóvel Usado: ITBI (2%) + Cartório (~1,2%) + Outros (~1,5%) = ~4,7% a 5,5%
4. Metodologia de Cálculo e Prazos
A calculadora online é precisa para 2026? Posso confiar nela? ▼
Resposta Honesta: A calculadora é uma estimativa aproximada atualizada para 2026, mas não é 100% precisa.
O Que a Calculadora Faz Bem (2026):
- Calcula o ITBI corretamente com as novas alíquotas (1% novo | 2% usado)
- Aplica a Lei 7.635/2024 automaticamente
- Estima custos de cartório com boa aproximação
- Mostra uma visão geral dos custos totais
Limitações da Calculadora:
- Não conhece o valor venal real do SEU imóvel
- Não sabe de situações especiais (isenções reais, etc)
- Custos de cartório variam entre cartórios
- Honorários advocatícios dependem do profissional
Recomendação: Use a calculadora para ter uma ideia geral, mas confirme os valores exatos com cartório + advogado antes de assinar qualquer documento.
A calculadora funciona para imóvel comercial em 2026? ▼
Parcialmente. O cálculo do ITBI segue as mesmas alíquotas, mas existem diferenças importantes.
Diferenças para Imóvel Comercial (2026):
- Sem isenção de primeira propriedade: Imóvel comercial não tem direito a isenção
- Alíquota aplicável: Imóveis comerciais geralmente pagam a alíquota de 2% (considerados “demais casos”)
- Custos de cartório diferentes: Podem ser maiores para operações comerciais
- Documentação mais rigorosa: Pode exigir registros comerciais, alvará de funcionamento, etc
⚠️ Nota 2026: Mesmo que seja uma “sala comercial nova”, a alíquota reduzida de 1% geralmente NÃO se aplica a imóveis comerciais – apenas residenciais novos.
Recomendação: Consulte um advogado especializado em imóvel comercial para orientação específica.
Posso usar a calculadora para imóvel em outro estado em 2026? ▼
Não recomendado. Esta calculadora é específica para Brasília com as alíquotas 2026.
Por Quê?
- Alíquotas variam: São Paulo 3%, Minas 2%, Rio de Janeiro 2%, mas Brasília tem 1% (novo) e 2% (usado)
- Isenções variam: Cada município tem suas próprias regras para primeira propriedade
- Custos cartório variam: Diferentes estados têm diferentes tabelas de emolumentos
- Legislações específicas: Cada localidade tem suas particularidades tributárias
⚠️ Importante 2026: A grande vantagem de Brasília agora é a alíquota reduzida de 1% para imóveis novos, que não existe na maioria das outras capitais brasileiras.
O Que Fazer: Procure uma calculadora específica para o estado/município desejado, ou consulte um advogado local para cálculos precisos.
E se o imóvel tiver pendências ou dívidas? ▼
Tipos de Pendências Comuns (2026):
🚫 IMPEDEM A VENDA:
- Penhoras judiciais: Bloqueio do imóvel por dívidas ou processos
- Hipoteca ativa: Financiamento não quitado (banco não autoriza venda)
- Ações judiciais em curso: Disputas de propriedade
- Interdição judicial: Imóvel bloqueado por decisão judicial
→ Devem ser resolvidas ANTES da venda
⚠️ TRANSFEREM PARA COMPRADOR:
- IPTU atrasado: Comprador assume automaticamente (verifique antes!)
- Dívidas de água/luz: Geralmente transferem com o imóvel
- Taxas municipais pendentes: Ficam vinculadas ao imóvel
→ Negocie desconto no preço para compensar
✅ VENDEDOR DEVE QUITAR:
- Condomínio atrasado: Deve estar quitado na transferência
- Taxas de cartório anteriores: Pendências documentais
- Multas específicas do proprietário: Não transferem
→ Exija comprovantes de quitação
Como Se Proteger (2026):
- Contrate advogado imobiliário: Fará busca completa de débitos e pendências
- Certidões obrigatórias: Certidão Negativa de Débitos do imóvel + vendedor
- Consulta ao cartório: Verifique a matrícula atualizada do imóvel
- Busca na Receita Federal: Verifique se há penhoras federais
- Consulta SEFAZ-DF: Confirme situação fiscal do imóvel
💡 Dica Importante 2026: Mesmo com ITBI reduzido para imóveis novos (1%), NÃO vale a pena comprar um imóvel com pendências graves. Os problemas futuros podem custar muito mais que qualquer economia no ITBI.
Custo da Busca de Débitos: R$ 80 a R$ 250 (2026) – Investimento pequeno para evitar prejuízos enormes.
5 Casos Especiais e Situações Complexas
Posso parcelar o pagamento do ITBI em 2026? ▼
Resposta: Teoricamente sim, mas é extremamente complicado na prática.
Processo de Parcelamento (SEFAZ-DF):
- Você deve procurar a SEFAZ-DF diretamente
- Solicitar um parcelamento administrativo formal
- Comprovar dificuldade financeira (nem sempre aceitam)
- Oferecer garantias (fiador, caução, etc.)
- Aguardar aprovação (pode demorar semanas)
⚠️ O Grande Problema:
Cartórios não lauram a escritura sem comprovante de pagamento INTEGRAL do ITBI. Isso significa que, mesmo com parcelamento aprovado, você fica impedido de finalizar a compra até quitar tudo.
Alternativas Práticas (2026):
- Priorize imóveis novos: Com alíquota de 1%, o ITBI é 50% menor (mais fácil pagar à vista)
- Negocie com vendedor: Peça desconto equivalente ao ITBI ou que ele pague
- Adie a compra: Junte mais dinheiro por 2-3 meses
- Financiamento SFH: Em alguns casos, custos podem ser incluídos no financiamento
- Empréstimo pessoal: Para cobrir só o ITBI (curto prazo, taxa menor)
💡 Comparativo 2026: Imóvel usado de R$ 300k = R$ 6.000 de ITBI | Imóvel novo de R$ 300k = R$ 3.000 de ITBI. A diferença de R$ 3.000 pode ser a solução para conseguir pagar à vista!
Conclusão: Parcelamento oficial é quase impossível. Melhor estratégia é escolher imóvel novo (1% ITBI) e economizar o suficiente para pagar à vista.
E quando é compra entre familiares ou doação? Pago ITBI? ▼
Situação Especial: Doações e heranças entre parentes NÃO pagam ITBI, mas pagam ITCMD (ITCD no DF).
💰 COMPRA E VENDA (com pagamento)
Imposto: ITBI
Alíquota 2026:
- • Imóvel novo: 1%
- • Imóvel usado: 2%
✅ Use nossa calculadora
🎁 DOAÇÃO OU HERANÇA (sem pagamento)
Imposto: ITCMD/ITCD
Alíquota 2026 (DF):
- • Faixa inicial: 4%
- • Faixa intermediária: 5%
- • Faixa superior: 6%
⚠️ NÃO use nossa calculadora
Isenção de ITBI para Doação entre Parentes Diretos:
- Pai → Filho: Isento de ITBI ✅ (mas paga ITCMD 4-6%)
- Mãe → Filho: Isento de ITBI ✅ (mas paga ITCMD 4-6%)
- Avô → Neto: Isento de ITBI ✅ (mas paga ITCMD 4-6%)
- Herança (falecimento): Isento de ITBI ✅ (mas paga ITCMD 4-6%)
⚠️ Situações que PAGAM ITBI Normal:
- Irmão → Irmão: Paga ITBI (1% ou 2% conforme o caso)
- Tio → Sobrinho: Paga ITBI (1% ou 2%)
- Primo → Primo: Paga ITBI (1% ou 2%)
- Cônjuge → Cônjuge (separação desigual): Pode pagar ITCMD
Como Comprovar Parentesco:
- Certidão de nascimento
- Certidão de casamento
- Documentação genealógica
💡 Comparativo Real 2026:
Imóvel de R$ 300.000:
- • Compra (usado): ITBI = R$ 6.000 (2%)
- • Compra (novo): ITBI = R$ 3.000 (1%)
- • Doação pai→filho: ITBI = R$ 0, mas ITCMD = R$ 12.000 a R$ 18.000 (4-6%)
→ Doação pode custar 2 a 6 vezes mais que compra!
Recomendação 2026: Consulte um advogado especializado em direito sucessório para avaliar a melhor estratégia fiscal para transferências familiares.
Compra com imóvel financiado muda algo nos custos em 2026? ▼
Resposta: O ITBI não muda (continua 1% ou 2%), mas há vantagens e custos adicionais significativos.
✅ VANTAGENS Financiamento SFH
- → 50% desconto cartório (1ª aquisição – Lei 6.015/73)
- → ITBI pode ser financiado junto com imóvel (alguns bancos)
- → Alíquota conhecida (1% novo | 2% usado)
- → Não precisa pagar tudo à vista
- → Uso do FGTS para entrada/amortização
❌ DESVANTAGENS Financiamento
- → Avaliação imobiliária: R$ 400-1.000 (2026)
- → Seguro habitacional: 0.5-1% ao ano (obrigatório)
- → Taxa financiamento: Varia por banco (R$ 500-3.000)
- → Juros sobre ITBI: Se financiado, paga juros mensais
- → Processo mais lento: 30-60 dias para aprovação
Cálculo Comparativo 2026 (Imóvel de R$ 400.000):
📊 Imóvel USADO – À Vista
- ITBI (2%): R$ 8.000
- Cartório (~1,2%): R$ 4.800
- Advogado: R$ 1.500
- Certidões: R$ 300
- TOTAL: R$ 14.600
🏗️ Imóvel NOVO – À Vista (MELHOR OPÇÃO!)
- ITBI (1%): R$ 4.000 -50%!
- Cartório (~1,2%): R$ 4.800
- Advogado: R$ 1.500
- Certidões: R$ 300
- TOTAL: R$ 10.600 (economia R$ 4.000!)
🏦 Imóvel NOVO – Financiado SFH (1ª aquisição)
- ITBI (1%): R$ 4.000
- Cartório (~1,2%): R$ 2.400 -50% SFH!
- Advogado: R$ 1.500
- Avaliação: R$ 600
- Taxa banco: R$ 1.200
- Seguro (1º ano): R$ 400
- TOTAL INICIAL: R$ 10.100
- + Juros mensais do seguro
💡 Conclusão 2026:
- • Melhor opção absoluta: Imóvel NOVO à vista (economia de R$ 4.000 no ITBI)
- • Se não tem toda a grana: Imóvel NOVO financiado com SFH (desconto cartório + ITBI reduzido)
- • Evite se possível: Imóvel USADO à vista (ITBI mais caro)
- • Aproveite: Desconto 50% cartório na 1ª aquisição SFH é um direito seu!
Dica Final: Se vai financiar, escolha imóveis novos para maximizar economia (ITBI 1% + desconto cartório 50% = economia de até R$ 6.000+).
Como evitar fraudes na compra de imóvel em 2026? ▼
🚨 Principais Fraudes e Como Se Proteger:
1️⃣ Venda de imóvel que não pertence ao vendedor
Golpista se passa por proprietário usando documentos falsos ou alugando o imóvel.
✅ Como evitar:
- Contrate advogado para fazer busca de propriedade no cartório
- Confirme que vendedor consta na matrícula atualizada do imóvel
- Compare RG/CPF do vendedor com documentos do imóvel
- Peça Certidão de Propriedade atualizada (emitida em 2026)
2️⃣ Preço muito abaixo do mercado (“negócio perfeito”)
Imóvel de R$ 500k vendido por R$ 300k – normalmente indica problemas graves.
✅ Como evitar:
- Pesquise preços de imóveis similares na região (ZAP Imóveis, Vivareal)
- Se estiver 30%+ abaixo do mercado, desconfie!
- Pergunte o motivo da urgência/desconto
- Faça vistoria técnica completa no imóvel
3️⃣ Documentos falsos ou alterados
Escrituras falsas, RG falso, matrícula adulterada digitalmente.
✅ Como evitar:
- Advogado verifica autenticidade de todos os documentos
- Solicite 2ª via de certidões diretamente no cartório
- Confira marcas d’água, selos holográficos, QR codes
- Nunca aceite “cópias autenticadas” sem verificar originais
4️⃣ Imóvel com penhora, hipoteca ou ação judicial oculta
Vendedor omite que imóvel tem bloqueio judicial ou dívida com banco.
✅ Como evitar:
- Busca de ônus reais no Cartório de Registro de Imóveis
- Certidão de ações judiciais do vendedor (Tribunal de Justiça DF)
- Consulta SERASA/SPC do vendedor
- Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
5️⃣ Golpe do “ITBI reduzido” ou “isenção especial”
Intermediário promete “esquema” para pagar menos ITBI ou conseguir isenção falsa.
✅ Como evitar:
- NÃO existem “jeitinhos” legais para reduzir ITBI além das leis oficiais
- As únicas alíquotas válidas em 2026: 1% (novo) ou 2% (usado)
- Isenção só para 1ª propriedade até R$ 100 mil (comprovada legalmente)
- Qualquer promessa de “desconto especial” é fraude fiscal
6️⃣ Contrato de gaveta com “posseiro” (não é o proprietário)
Pessoa vende “direito de posse” mas não tem propriedade legal registrada.
✅ Como evitar:
- NUNCA compre “de gaveta” sem verificar matrícula
- Exija que vendedor seja proprietário registrado
- Formalize TUDO em escritura pública no cartório
- Pague ITBI e registre imediatamente em seu nome
🛡️ PROTEÇÃO MÁXIMA – Checklist Completo 2026:
- Contrate advogado imobiliário: R$ 800-2.000 (investimento que pode evitar prejuízo de R$ 300k+)
- Matrícula atualizada: Solicite no Cartório de Registro (máximo 30 dias de emissão)
- Busca de débitos completa: IPTU, condomínio, água, luz (R$ 80-250)
- Certidões negativas: Federal, Estadual, Municipal, Trabalhista
- Vistoria técnica: Engenheiro/arquiteto verifica estrutura (R$ 500-1.500)
- Pesquisa de preços: Compare com 5+ imóveis similares na região
- Contrato por escrito: Revise TODAS as cláusulas com advogado
- Pagamento seguro: Use conta judicial ou garantia bancária
- Nunca pague antes do registro: Só transfira valores após escritura assinada
- Verifique identidade: Encontro presencial, confirme RG/CPF, tire fotos
⚠️ SINAIS DE ALERTA (Red Flags):
- 🚩 Vendedor recusa mostrar documentos originais
- 🚩 Pressão para “fechar rápido” sem tempo para análise
- 🚩 Pedido de pagamento em dinheiro vivo (acima de R$ 10k)
- 🚩 Recusa em fazer vistoria ou levar ao cartório
- 🚩 Endereço/telefone inconsistentes ou falsos
- 🚩 Promessa de “economia” em ITBI/cartório de forma ilegal
- 🚩 Imóvel “muito barato” sem justificativa clara
- 🚩 Documentos com rasuras, borrões ou alterações visíveis
💡 Lembre-se: Economizar R$ 1.000 em honorários de advogado pode custar R$ 300.000+ se cair em golpe. A nova alíquota de 1% para imóveis novos já é uma economia real e legal – não arrisque em “esquemas”!
Qual a melhor época para comprar imóvel em 2026 e economizar? ▼
📅 Estratégia Sazonal para Economia Máxima:
✅ MELHORES PERÍODOS (Mercado Desaquecido)
Março – Junho | Setembro – Outubro
- 🎯 Vantagens:
- Menos compradores competindo (fora de “temporadas”)
- Vendedores mais dispostos a negociar preço
- Maior chance de vendedor pagar parte/todo o ITBI
- Cartórios menos congestionados (registro mais rápido)
- Corretores mais disponíveis para negociação
- 💰 Economia Típica: 5-10% no preço + possível pagamento do ITBI pelo vendedor
- 🏗️ Dica 2026: Procure imóveis NOVOS nestes períodos (alíquota 1% + desconto no preço = economia dupla!)
⚠️ PERÍODOS REGULARES (Mercado Neutro)
Fevereiro | Julho – Agosto
- ⚖️ Características:
- Fluxo normal de compradores e vendedores
- Preços estáveis, pouca margem de negociação
- ITBI geralmente fica por conta do comprador
- Boas opções disponíveis, mas sem urgência
- 💰 Economia Típica: 0-3% no preço, sem flexibilidade no ITBI
❌ PIORES PERÍODOS (Mercado Aquecido)
Janeiro | Novembro – Dezembro
- 🔥 Desvantagens:
- Mais compradores competindo (férias, 13º salário, bônus)
- Vendedores menos flexíveis no preço
- Zero chance de vendedor pagar ITBI
- Cartórios congestionados (registro pode demorar 60+ dias)
- Imóveis bons saem rápido (pressão para decidir)
- 💸 Custo Adicional: Preços até 5-8% mais altos, sem margem para negociar
📊 Calendário Estratégico 2026:
| Mês | Status Mercado | Poder Negociação | Recomendação |
|---|---|---|---|
| Janeiro | 🔴 Aquecido | Baixo | Evite se possível |
| Fevereiro | 🟡 Neutro | Médio | Aceitável |
| Março-Abril | 🟢 Desaquecido | Alto | ✅ Ótimo período! |
| Maio-Junho | 🟢 Desaquecido | Alto | ✅ Ótimo período! |
| Julho-Agosto | 🟡 Neutro | Médio | Aceitável |
| Setembro-Outubro | 🟢 Desaquecido | Alto | ✅ Ótimo período! |
| Novembro-Dezembro | 🔴 Aquecido | Baixo | Evite se possível |
💡 ESTRATÉGIA VENCEDORA 2026:
- Procure em Março-Junho ou Setembro-Outubro (mercado desaquecido)
- Foque em imóveis NOVOS (alíquota ITBI reduzida: 1% vs 2%)
- Negocie: “Fecho pelo preço X se você pagar o ITBI”
- Combine descontos: Período bom + imóvel novo = economia de R$ 5.000 a R$ 15.000+
- Tenha flexibilidade: Se encontrar ótima oportunidade fora desses meses, aproveite!
📈 EXEMPLO PRÁTICO – Economia Total:
Apartamento novo no valor de R$ 400.000:
❌ Pior Cenário (Dezembro, imóvel usado, sem negociação):
- Preço: R$ 400.000 (sem desconto)
- ITBI 2%: R$ 8.000
- Cartório: R$ 4.800
- Total: R$ 412.800
✅ Melhor Cenário (Maio, imóvel novo, vendedor paga ITBI):
- Preço negociado: R$ 380.000 (-5%)
- ITBI 1%: R$ 3.800 (vendedor paga)
- Cartório: R$ 4.560
- Total: R$ 384.560
💰 ECONOMIA TOTAL: R$ 28.240 (quase 7%!)
🎯 Conclusão: Comprar no período certo + escolher imóvel novo pode economizar o equivalente a 6-8 meses de aluguel. Vale MUITO a pena planejar!
Existe algum recurso ou restituição se pagar ITBI errado em 2026? ▼
Sim, você tem direitos legais para contestar e pedir restituição!
🔍 Situações Comuns de Pagamento Errado (2026):
1. ITBI calculado com alíquota errada
Imóvel novo cobrado a 2% ao invés de 1% (Lei 7.635/2024)
2. Base de cálculo incorreta
Valor venal desatualizado ou superestimado pela SEFAZ-DF
3. Isenção não reconhecida
Primeira propriedade até R$ 100k não foi aplicada corretamente
4. Cobrança de multas/juros indevidos
Penalidades aplicadas erroneamente mesmo com pagamento em dia
5. Pagamento duplicado
Erro sistêmico que gerou cobrança duas vezes do mesmo ITBI
📋 Procedimentos Legais para Restituição:
OPÇÃO 1: Recurso Administrativo (Mais Rápido)
- Prazo: Até 30 dias após pagamento (quanto antes, melhor)
- Onde protocolar: SEFAZ-DF (Secretaria de Fazenda do DF)
- Presencial: Endereço SEFAZ-DF em Brasília
- Online: Portal de Serviços da Receita do DF
- Documentos necessários:
- Comprovante de pagamento do ITBI
- Escritura ou contrato de compra
- Matrícula atualizada do imóvel
- Documentos pessoais (RG, CPF)
- Cálculo correto (mostrando o erro)
- Comprovante de 1ª propriedade (se aplicável)
- Prazo de resposta: 30-60 dias úteis
- Custo: Gratuito (sem advogado) ou R$ 500-1.500 (com advogado)
OPÇÃO 2: Ação Judicial (Se Recurso Negado)
- Tipo de ação: Ação de Repetição de Indébito Tributário
- Prazo prescricional: 5 anos a partir do pagamento indevido
- Competência: Juizado Especial Fazendário (até R$ 60k) ou Vara da Fazenda Pública
- Vantagem: Pode pedir correção monetária + juros sobre o valor
- Custo:
- Juizado Especial: Sem advogado obrigatório (até R$ 20k)
- Vara comum: R$ 2.000-5.000 de honorários + custas judiciais
- Prazo: 6-18 meses para sentença final
OPÇÃO 3: Compensação Tributária (Casos Específicos)
Se você tem outros débitos com o DF, pode compensar o ITBI pago a mais:
- Protocole pedido de compensação na SEFAZ-DF
- Informe quais débitos deseja abater (IPTU, multas, etc.)
- Prazo: 30-45 dias para aprovação
- Vantagem: Resolve dois problemas ao mesmo tempo
📊 Exemplo Prático de Restituição (2026):
Caso: João comprou apartamento NOVO de R$ 300.000, mas SEFAZ cobrou 2% (R$ 6.000) ao invés de 1% (R$ 3.000).
Passo 1: João protocolou recurso administrativo com cópia da Lei 7.635/2024
Passo 2: Anexou escritura comprovando que era imóvel novo (1ª transmissão)
Passo 3: SEFAZ reconheceu o erro em 45 dias
Resultado: Restituição de R$ 3.000 + correção monetária (R$ 3.150 total)
✅ Economia recuperada: R$ 3.150!
⚠️ ATENÇÃO – Prazos Importantes:
- 🕐 Recurso administrativo: Até 30 dias (recomendado) ou até 5 anos (prescricional)
- 🕐 Ação judicial: Até 5 anos do pagamento indevido
- 🕐 Atualização da Lei 7.635/2024: Vigente desde 2025 – se pagou errado em 2025-2026, pode contestar!
💡 DICAS PARA SUCESSO NA RESTITUIÇÃO:
- Guarde TODOS os comprovantes (pagamento, escritura, matrícula)
- Faça cópia da Lei 7.635/2024 e destaque os artigos relevantes
- Se for imóvel novo, prove que é 1ª transmissão (certidão de matrícula)
- Contrate advogado tributarista se valor > R$ 5.000 (vale o investimento)
- Protocole o mais cedo possível (quanto antes, mais rápida a restituição)
- Acompanhe o processo online no portal da SEFAZ-DF
📞 Contatos Úteis SEFAZ-DF (2026):
- Telefone: (61) 2108-7700
- Site: receita.fazenda.df.gov.br
- E-mail: atendimento.receita@fazenda.df.gov.br
Qual o próximo passo após assinar a escritura em 2026? ▼
📋 Checklist Completo Pós-Assinatura (Atualizado 2026):
📅 DIA DA ASSINATURA (Dia 0)
- Você e o vendedor assinam a escritura pública no Cartório de Notas
- Tabelião autentica as assinaturas e valida o documento
- Receba 3 vias originais da escritura (1 sua, 1 vendedor, 1 cartório)
- Guarde comprovante de pagamento do ITBI junto com escritura
- Tire foto/scan de TUDO para backup digital
📝 DIAS 1-3 (Protocolo no Registro)
- Cartório de Notas protocoliza a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
- Você recebe número de protocolo para acompanhamento
- Pague as taxas de registro (já estimadas na nossa calculadora)
- Solicite prazo estimado de conclusão do registro
⏳ DIAS 10-30 (Processamento)
- Cartório de Registro processa a documentação
- Verifica pendências, débitos, autenticidade dos documentos
- Atualiza a matrícula do imóvel com seu nome
- Acompanhe online: Use o número de protocolo no site do cartório
- Prazo típico 2026: 15-30 dias úteis (pode ser mais rápido em períodos não-congestionados)
🎉 APÓS REGISTRO (Dia 20-40)
- Cartório notifica que registro foi concluído
- Você retira a nova matrícula atualizada em seu nome
- 🏠 PARABÉNS! IMÓVEL OFICIALMENTE SEU!
- Solicite 3-5 certidões da matrícula (para bancos, prefeitura, etc.)
✅ PRÓXIMOS PASSOS OBRIGATÓRIOS (Primeiras 2 Semanas):
🏛️ Prefeitura/SEFAZ-DF
- Atualize IPTU com nova matrícula
- Solicite mudança de titularidade
- Verifique valor atualizado do IPTU 2026
- Configure débito automático (evita atrasos)
💧 Concessionárias (Água, Luz, Gás)
- CAESB (água): Transfira titularidade
- CEB (luz): Registre em seu CPF
- Gás (se houver): Atualize cadastro
- Verifique se há débitos anteriores
🏢 Condomínio
- Apresente-se ao síndico
- Entregue cópia da matrícula atualizada
- Cadastre seus dados de contato
- Configure débito automático da taxa
- Solicite regimento interno
🛡️ Seguros e Proteção
- Seguro residencial: Contrate ASAP
- Cobertura mínima: incêndio, roubo, danos
- Compare 3+ seguradoras (R$ 30-150/mês)
- Se financiado SFH: seguro já obrigatório
📋 ATUALIZAÇÕES PESSOAIS (Primeiras 4 Semanas):
- ☑️ CPF/Receita Federal: Atualize endereço residencial no site da Receita
- ☑️ CNH/Detran: Altere endereço na carteira de motorista
- ☑️ Bancos: Atualize cadastro em todos os bancos/fintechs
- ☑️ Operadoras: Celular, internet, TV por assinatura
- ☑️ Correios: Cadastre redirecionamento temporário (R$ 50)
- ☑️ E-commerce: Amazon, Mercado Livre, iFood, etc.
- ☑️ Planos de saúde: Atualize endereço no convênio médico
- ☑️ Declaração IRPF 2027: Incluir imóvel na próxima declaração (valor de aquisição)
💡 DICA ESPECIAL 2026 – Imóveis Novos:
Se você comprou um imóvel NOVO (alíquota 1%), aproveite a economia do ITBI para investir em melhorias:
- ✅ Economizou R$ 3.000+ no ITBI? Use para: mobília, reforma, decoração
- ✅ Configure automação residencial (iluminação, segurança)
- ✅ Invista em eficiência energética (LED, aquecedor solar)
- ✅ Construa fundo de emergência para IPTU e manutenção
⏱️ CRONOGRAMA VISUAL 2026:
🏠 Parabéns pela sua conquista! Aproveite seu novo lar com responsabilidade! 🎉
Devo incluir todos esses custos no meu orçamento de compra em 2026? ▼
Absolutamente SIM. Muitos compradores esquecem disso e ficam sem dinheiro.
Recomendação de Orçamento (2026):
📊 Se quer gastar R$ 300.000 total:
Imóvel NOVO:
Preço máximo: R$ 288.000
(deixando 4% para custos)
📊 Se quer gastar R$ 300.000 total:
Imóvel USADO:
Preço máximo: R$ 285.000
(deixando 5% para custos)
Custos Típicos a Prever (2026):
- Imóvel Novo: ITBI (1%) + Cartório (~1,2%) + Advogado (~0,8%) + Outros (~0,5%) = ~3,5% a 4%
- Imóvel Usado: ITBI (2%) + Cartório (~1,2%) + Advogado (~0,8%) + Outros (~0,5%) = ~4,5% a 5%
💡 Margem de Segurança 2026: Sempre reserve 5-6% do valor do imóvel para custos totais, independente se é novo ou usado.
Vale a pena investir em imóvel em Brasília em 2026? ▼
Análise 2026: Brasília continua sendo um mercado relativamente estável, com novidades tributárias favoráveis.
Vantagens em 2026:
- ✨ NOVIDADE: Alíquota ITBI reduzida para imóveis novos (1% vs 2%)
- Economia de até 50% no ITBI comprando imóvel novo
- Mercado estável com demanda por habitação
- Oportunidades de financiamento com SFH
- Isenção mantida para primeira propriedade até R$ 100 mil
Desvantagens:
- Valor dos imóveis em Brasília é historicamente caro
- Mercado pode estar saturado em algumas regiões
- Custos operacionais altos (condomínio, IPTU, água)
💡 Estratégia 2026: Priorize imóveis NOVOS para aproveitar a alíquota reduzida de 1%. A economia no ITBI pode compensar um preço ligeiramente mais alto comparado a imóveis usados.
Conclusão: Comprar vale mais a pena em 2026 do que em anos anteriores, especialmente se optar por imóveis novos (economia de até R$ 10.000+ em ITBI).
🧮 Ferramentas Financeiras Relacionadas
Complemente seu planejamento com outras calculadoras essenciais para o mercado imobiliário e financeiro.
Simulador de Financiamento Habitacional
Compare taxas de juros, prazos e valores de parcelas para financiar a compra do seu imóvel.
Calcular Agora →Calculadora: Alugar ou Financiar?
Está na dúvida? Faça as contas e descubra qual opção vale mais a pena para o seu momento financeiro.
Comparar →Valor do Metro Quadrado no DF
Estimativa atualizada do valor do metro quadrado por região administrativa em Brasília.
Consultar Valores →Calculadora de Juros Compostos
Projete o crescimento dos seus investimentos ou o custo real de dívidas a longo prazo.
Simular Rendimento →ITBI e Cartório (Nacional)
Calculadora genérica para estimar custos de transferência em outras cidades do Brasil.
Calcular Outros Estados →Estimativa de Reforma
Planeje o orçamento para reformar ou decorar seu novo imóvel após a compra.
Orçar Reforma →Outras ferramentas úteis:
⚖️ Aviso Legal e Fontes Governamentais
Informações atualizadas conforme a legislação vigente no Distrito Federal para o exercício de 2026.
Caráter Informativo: A Calculadora de ITBI Brasília é uma ferramenta digital desenvolvida para fins de simulação e estimativa de custos. Os resultados apresentados baseiam-se na Lei nº 7.635/2024 e nas tabelas de emolumentos cartorários vigentes, mas podem sofrer variações devido a:
- Divergências na avaliação do Valor Venal pela SEFAZ-DF;
- Atualizações extraordinárias na legislação tributária do DF;
- Especificidades jurídicas do imóvel (ex: usufruto, doação, leilão);
- Cobranças adicionais de serviços cartorários específicos (averbações, certidões extras).
Isenção de Responsabilidade: O uso desta ferramenta não substitui a consultoria de um advogado imobiliário ou tabelião. A Calculadora Brasil não se responsabiliza por decisões financeiras ou contratuais tomadas exclusivamente com base nestes dados.
🏛️ Links Úteis: Receita do DF e ANOREG
Para emitir a guia oficial de pagamento (DAR) ou consultar a legislação na íntegra, acesse sempre os canais do Governo:
Portal da Receita do DF Consultar Legislação Tributária DF →Sobre a Calculadora Brasil: Transparência em Dados Públicos
A Calculadora Brasil é uma ferramenta independente dedicada a desmistificar os custos de fechamento na compra de imóveis no Distrito Federal. Diferente de imobiliárias ou correspondentes bancários, nossa metodologia é 100% imparcial, fundamentada estritamente na Lei Distrital nº 7.635/2024 (SEFAZ-DF) e nas tabelas de emolumentos da ANOREG/DF vigentes para o exercício de 2026.