🇧🇷 ITBI: Quanto Você Paga ao Comprar Imóvel?
Atualizado em 1º de Dezembro, 2025 | Leitura: 31 minutos
Você encontrou o imóvel dos seus sonhos. Preço: R$ 400.000,00. Você conseguiu aprovar o financiamento. Mas então seu corretor diz: “Tem mais um custo que você não contabilizou: o ITBI. São aproximadamente R$ 24.000,00.” Você fica em choque. “Como assim? Mais 6% do preço?” Bem-vindo ao mundo do ITBI, o imposto que consome uma quantidade surpreendente do seu dinheiro na compra de um imóvel.
“Calculei meu orçamento para comprar, mas não incluí o ITBI. No final, faltou dinheiro.” Essa é uma história que se repete constantemente. Pessoas planejam a compra de um imóvel, conseguem o financiamento, mas esquecem dos custos de fechamento, sendo o ITBI o maior vilão.
Este guia definitivo sobre ITBI em 2025 vai explicar tudo que você precisa saber. Você vai aprender o que é ITBI, como ele é calculado, qual é a alíquota em seu estado, quem paga (comprador ou vendedor?), como reduzir o valor, e as situações em que você está isento. A partir de hoje, você não será pego de surpresa por esse imposto.
O Que é ITBI?
ITBI significa “Imposto de Transmissão de Bens Imóveis” (ou às vezes você vê como “Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis”). É um imposto estadual cobrado toda vez que um imóvel muda de proprietário. Quando você compra um imóvel (seja de uma pessoa, de uma empresa, da prefeitura), você precisa pagar ITBI ao estado.
Quem Paga o ITBI?
O comprador paga. Em 99% dos casos, é você (o comprador) que fica responsável pelo ITBI. Legalmente, qualquer uma das partes pode pagar, mas na prática é sempre o comprador que o faz. Isso é importante para você saber: quando você vê o preço do imóvel como R$ 400 mil, você precisa adicionar o ITBI a esse valor.
As Alíquotas de ITBI Por Estado (2025)
O ITBI é um imposto estadual, então cada estado define sua própria alíquota. Aqui estão as principais alíquotas em 2025:
| Estado | Alíquota ITBI | Observações |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | Pode variar conforme valor do imóvel e região |
| Rio de Janeiro | 2% | Uma das menores alíquotas do Brasil |
| Minas Gerais | 1,5% a 2,5% | Progressivo conforme valor |
| Bahia | 2% a 3,75% | Progressivo |
| Pernambuco | 2% a 3% | Progressivo |
| Paraná | 2% | Fixa |
| Distrito Federal | 3,5% | Uma das maiores alíquotas |
| Santa Catarina | 2% | Fixa |
Como Calcular o ITBI
A fórmula é simples:
ITBI = Valor do Imóvel × Alíquota (%) ÷ 100
Exemplo Prático:
- Você compra um imóvel em São Paulo por R$ 400.000,00.
- Alíquota em SP: 3%.
- ITBI = 400.000 × 3 ÷ 100 = R$ 12.000,00.
Simulador ITBI – Cenários Diferentes
Cenário 1: São Paulo – Imóvel de R$ 500.000
Cenário 2: Rio de Janeiro – Imóvel de R$ 300.000
Cenário 3: Distrito Federal – Imóvel de R$ 600.000
Quando Você É Isento de ITBI?
Existem algumas situações em que você NÃO precisa pagar ITBI. Aqui estão as principais:
- Primeira Compra de Imóvel: Alguns estados oferecem isenção ou redução para primeira compra. Verifique as leis do seu estado.
- Imóvel Abaixo de Certo Valor: Estados geralmente têm um piso (ex: não cobram ITBI de imóveis abaixo de R$ 200 mil). Verifique.
- Herança: Quando você herda um imóvel, você pode ter isenção ou redução no ITBI (varia por estado).
- Doação Entre Cônjuges: Alguns estados isentam ITBI em doações entre marido e mulher.
- Imóvel Rural:**Pode ter tratamento especial em alguns estados.
Os Outros Custos de Fechamento (Além do ITBI)
Importante saber: ITBI não é o único custo ao comprar um imóvel. Existem outros:
| Custo | Valor Típico | O Que É |
|---|---|---|
| Registro Imobiliário | 0,5-1% do valor | Registrar a propriedade em seu nome no cartório |
| Taxa de Averiguação | 0,2-0,5% do valor | Verificar débitos e pendências do imóvel |
| Honorários Advocatícios | 1-2% do valor | Custos do advogado que faz a transferência |
| Taxa de Emolumentos | R$ 500-R$ 2.000 | Custos com tabelião e cartório |
Como Reduzir o ITBI
Existem estratégias legais para reduzir o ITBI:
- Separar em Múltiplas Transações: Em alguns casos, é possível estruturar a compra para se beneficiar de alíquotas menores. Isso requer consultoria legal.
- Negocie com o Vendedor: O vendedor pode concordar em pagar parte do ITBI. Isso é negociável.
- Verifique Isenções Locais: Sua prefeitura ou estado pode ter programas de isenção ou redução. Pesquise.
- Compre Abaixo do Avaliado: O ITBI é calculado sobre o valor documentado (nem sempre é o valor de mercado). Negocie para documentar um valor menor (dentro da legalidade).
Dúvidas Frequentes (FAQ) Sobre ITBI
Sim. Você paga ITBI toda vez que compra. Se você compra hoje e vende daqui a 5 anos, você vai pagar ITBI na compra. Quem comprar de você terá que pagar novo ITBI na compra dele.
Não. O ITBI não é deductível do IR pessoal. Mas se você é um investidor imobiliário (pessoa jurídica), ele pode ser considerado como despesa operacional da sua empresa.
Não. O ITBI é fixo pela lei. Não há negociação. A única forma de “reduzir” é descobrir se você se encaixa em uma isenção ou redução que a lei oferece.
Você tem um prazo (geralmente 15 dias após a compra) para pagar. Se não pagar, a propriedade não pode ser totalmente registrada em seu nome e você fica em débito com o estado. Multas e juros serão cobrados.
🏠 Compra e Venda de Imóveis
💰 Impostos sobre Propriedade
🇧🇷 Pronta para Comprar Seu Imóvel?
Use nosso calculador de custos de fechamento para incluir o ITBI e todos os outros custos em seu planejamento. Não seja pego de surpresa!
Usar Calculador de Custos