🇧🇷 Financiamento Imobiliário: Simule Sua Prestação
Atualizado em 1º de Dezembro, 2025 | Leitura: 36 minutos
O sonho da casa própria quase sempre passa por um caminho: o financiamento. A não ser que você tenha meio milhão de reais no banco, você vai precisar de crédito. E aí surgem as dúvidas cruéis: “SAC ou PRICE? O que é melhor?”, “Quanto eu preciso dar de entrada?”, “Será que a prestação cabe no meu bolso?”. Uma escolha errada aqui pode te custar dezenas de milhares de reais a mais em juros.
“Escolhi a Tabela PRICE porque a parcela inicial era menor, mas depois de 5 anos percebi que minha dívida não tinha diminuído quase nada.” Essa é a armadilha clássica. A PRICE tem parcelas fixas, mas a amortização (o quanto você paga da dívida real) é muito lenta no começo. Já a SAC tem parcelas decrescentes, mas começa mais cara. Entender essa dinâmica é crucial.
Este guia definitivo sobre Financiamento Imobiliário em 2025 vai te dar o poder de simular sua prestação com precisão. Você vai entender a diferença matemática entre SAC e PRICE, saber qual é o valor mínimo de entrada exigido pelos bancos, conhecer as taxas de juros atuais e descobrir como usar seu FGTS para abater a dívida. Prepare-se para tomar a maior decisão financeira da sua vida com total segurança.
O Básico: Como Funciona um Financiamento?
O banco paga o vendedor do imóvel à vista, e você passa a dever para o banco. Você paga essa dívida em parcelas mensais por um longo período (até 35 anos). O imóvel fica alienado ao banco (propriedade fiduciária) até você quitar tudo. Se não pagar, o banco toma o imóvel.
Os 3 Pilares do Financiamento:
- Entrada: O valor que você paga do próprio bolso. Geralmente 20% do valor do imóvel.
- Juros: O custo do dinheiro emprestado.
- Amortização: A parte da parcela que realmente paga a dívida (o resto é juros e taxas).
SAC vs. PRICE: A Batalha das Tabelas
Esta é a decisão mais importante que você vai tomar.
Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
- Como é: Parcelas DECRESCENTES (começam altas e terminam baixas).
- Vantagem: Você paga menos juros no total, pois amortiza a dívida mais rápido.
- Desvantagem: A primeira parcela é cerca de 25% mais cara que na PRICE, exigindo renda maior para aprovar.
- Ideal para: Quem quer pagar menos juros a longo prazo e tem renda para suportar a parcela inicial.
Tabela PRICE (Sistema Francês de Amortização)
- Como é: Parcelas FIXAS (do começo ao fim).
- Vantagem: A parcela inicial é menor, facilitando a aprovação do crédito e o fluxo de caixa no início.
- Desvantagem: Você paga MUITO mais juros no final, pois a amortização é lenta.
- Ideal para: Quem precisa de uma parcela inicial menor para caber no orçamento agora.
Simulação Comparativa: SAC x PRICE
Cenário: Financiamento de R$ 300.000,00 em 360 meses (30 anos) com juros de 10% a.a.
TABELA SAC
TABELA PRICE
Conclusão: Na PRICE, você paga R$ 196.000,00 A MAIS de juros pelo mesmo empréstimo. A parcela inicial menor sai muito caro no final.
Quanto de Entrada Eu Preciso?
A regra geral dos bancos brasileiros é financiar no máximo 80% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa ter 20% de entrada.
- Imóvel de R$ 200 mil -> Entrada de R$ 40 mil.
- Imóvel de R$ 500 mil -> Entrada de R$ 100 mil.
Exceção: O programa Minha Casa Minha Vida pode financiar até 90% ou mais, dependendo da faixa de renda.
Composição de Renda: Juntando Forças
Se sua renda sozinha não aprova o crédito, você pode “compor renda” com outra pessoa (cônjuge, pai, mãe, filho, até amigo em alguns bancos). As rendas são somadas para aumentar a capacidade de pagamento. Mas cuidado: a outra pessoa também vira dona do imóvel e responsável pela dívida.
O Custo Efetivo Total (CET)
Não olhe apenas a taxa de juros nominal. Olhe o CET. Ele inclui:
- Taxa de juros;
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI);
- Taxas administrativas mensais.
Um banco pode oferecer juros de 9% e CET de 11%. Outro pode oferecer juros de 9,5% e CET de 10,5%. O segundo é mais barato.
Uso do FGTS
Se você trabalha CLT, seu FGTS é um grande aliado. Você pode usá-lo para:
- Dar de entrada: Reduzindo o valor a ser financiado.
- Amortizar o saldo devedor: Reduzindo a dívida total e os juros a cada 2 anos.
- Pagar parcelas: Em caso de dificuldade, pode usar para pagar até 80% do valor das prestações por 12 meses.
Dúvidas Frequentes (FAQ) Sobre Financiamento
Sim. Você vende o imóvel e, com o dinheiro da venda, quita a dívida com o banco (interveniente quitante). O que sobrar é seu lucro. É um processo muito comum.
O banco pode iniciar o processo de retomada do imóvel após 3 parcelas em atraso. Como o imóvel é a garantia (alienação fiduciária), o processo é extrajudicial (não precisa de juiz) e muito rápido. O imóvel vai a leilão.
Sempre! Quando você antecipa parcelas (amortiza), você paga apenas o valor principal da dívida, sem os juros futuros. Isso “mata” os juros e reduz drasticamente o tempo ou o valor das parcelas. É o melhor investimento que você pode fazer com dinheiro extra.
A regra é: Idade do proponente + Prazo do financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses. Se você tem 60 anos, só pode financiar por 20 anos.
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