Atualizado em 06 de Setembro de 2025

ITBI, Escritura e Registro: O Guia dos Custos ‘Escondidos’ na Compra de um Imóvel

Você passou meses, talvez anos, juntando dinheiro para a entrada, pesquisou bairros, visitou dezenas de apartamentos e, finalmente, encontrou o imóvel dos seus sonhos. Negociou o preço, conseguiu o financiamento… e aí vem a surpresa: uma lista de custos extras com nomes estranhos como ITBI, escritura e registro, que podem somar uma pequena fortuna que não estava no seu radar.

Essa é uma das maiores armadilhas para quem compra um imóvel pela primeira vez. Achar que o único custo é o valor do bem é um erro que pode desequilibrar todo o seu planejamento financeiro. Esses custos de documentação são obrigatórios e, sem eles, o imóvel simplesmente não passa para o seu nome de forma legal.

Mas não se preocupe. Neste guia, vamos “traduzir” essa burocracia para você. Vamos explicar o que é cada uma dessas taxas, por que elas são necessárias e, o mais importante, como você pode se planejar para elas. O objetivo é que você chegue ao final do processo de compra com a chave na mão e sem nenhuma surpresa desagradável para o seu bolso.

A Regra de Bolso: Quanto Reservar para a Documentação?

Antes de mergulhar nos detalhes, vamos a uma dica prática que serve como um bom ponto de partida. A maioria dos especialistas recomenda que você reserve, além do valor da entrada, cerca de **4% a 6% do valor do imóvel** apenas para os custos de documentação e impostos. Se o imóvel custa R$ 300.000, por exemplo, é bom ter entre R$ 12.000 e R$ 18.000 guardados só para isso.

“A documentação não é um custo ‘extra’, é parte do custo total de aquisição. Ignorá-la no planejamento é o primeiro passo para o aperto financeiro.”

Desvendando os Custos: O que Você Realmente Paga?

Esses 4% a 6% são divididos em três grandes despesas. Vamos entender cada uma delas.

1. ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)

Este é o maior vilão da história e, geralmente, o custo mais pesado. O ITBI é um **imposto municipal**, e o pagamento dele é a condição para que a prefeitura autorize a transferência de propriedade do imóvel para o seu nome.

• Como é calculado? É uma porcentagem sobre o valor do imóvel. A alíquota varia de cidade para cidade, mas geralmente fica entre **2% e 4%**. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota é de 3%.
• Sobre qual valor? O imposto incide sobre o chamado “valor venal de referência” ou o valor da negociação, o que for maior.
• Quem paga? O comprador.

Para saber a alíquota exata da sua cidade, o ideal é consultar o site da prefeitura local. Este imposto deve ser pago antes da assinatura da escritura definitiva ou do registro do contrato de financiamento.

2. Escritura Pública: O “Contrato Oficial”

A escritura é o documento que formaliza a transação de compra e venda. Ela é feita em um **Tabelionato de Notas** e funciona como um contrato com fé pública, dando validade jurídica ao acordo entre comprador e vendedor.

Quando ela é necessária? Sempre que a compra for feita **à vista**. Se você está fazendo um financiamento bancário, o próprio contrato de financiamento emitido pelo banco tem força de escritura pública, então você não precisa fazer este documento em separado.

Quanto custa? O valor não é um percentual, mas sim um custo tabelado que varia de estado para estado e de acordo com faixas de preço do imóvel. Quanto mais caro o imóvel, mais cara a escritura. Para ter uma ideia dos valores, você pode consultar a tabela de emolumentos no site do Colégio Notarial do Brasil da sua seção estadual.

3. Registro do Imóvel: O Ato Final da Conquista

Este é, talvez, o passo mais importante de todos. Depois de ter a escritura ou o contrato de financiamento em mãos, você precisa levar esse documento ao **Cartório de Registro de Imóveis (CRI)** da sua região. É o ato de registrar que efetivamente **transfere a propriedade** do imóvel para o seu nome. É nesse momento que você se torna, perante a lei, o verdadeiro dono.

“Quem não registra não é dono. A escritura formaliza o negócio, mas é o registro que te dá a propriedade.”

Quanto custa? Assim como a escritura, o registro também tem um custo tabelado por estado e por faixa de valor do imóvel. Geralmente, o custo do registro é um pouco menor que o da escritura.

Dica de Ouro: O Desconto para o Primeiro Imóvel

Se você está comprando seu **primeiro imóvel** e ele será financiado pelo **SFH (Sistema Financeiro de Habitação)**, você tem direito a um **desconto de 50%** nos custos de registro no cartório. É um direito garantido por lei que pode te gerar uma boa economia. Não deixe de mencioná-lo no cartório!

Conclusão: Um Custo Necessário para um Sonho Seguro

Pode parecer muita taxa e burocracia, mas cada um desses custos tem um papel fundamental: garantir a segurança jurídica da sua compra. Eles asseguram que o seu direito de propriedade seja incontestável e que o seu investimento de uma vida inteira esteja protegido.

O segredo para passar por essa fase sem estresse é o **planejamento**. Ao negociar o seu imóvel, já inclua esses custos “escondidos” na sua conta. Use nossa calculadora, pesquise as tabelas do seu estado e guarde o dinheiro necessário. Fazendo isso, a única surpresa que você terá será a alegria de pegar as chaves da sua casa nova.