Calculadora de ITBI e Cartório em Brasília (DF) 2026: Simule Custos de Escritura e Registro
Calcule ITBI, custos de cartório, registro de imóveis e todos os gastos para comprar seu imóvel!
🏠 Simular Custos de Transferência no DF
Valor de compra ou valor venal (o maior)
💡 Como usar: Digite o valor do imóvel, escolha a cidade e descubra todos os custos: ITBI, cartório, registro e total.
📊 Comparar Taxas: Brasília vs Outras Capitais
Compare as taxas de ITBI e custos totais entre diferentes cidades brasileiras
Ranking de Custos Imobiliários (2026)
| # | Cidade | ITBI | Total Estimado | Diferença |
|---|
💰 Simulador de Financiamento Habitacional (Tabela SAC/Price)
Simule todos os custos de compra do imóvel: entrada, financiamento, ITBI, cartório e mais
Geralmente 20% a 30% do valor
Taxa média atual: 9% a 12% a.a.
Detalhamento do Fluxo de Pagamento
💵 Valor da Entrada e Financiamento
🏦 Custo Total: ITBI + Cartório + Taxas Bancárias
📋 Projeção de Parcelas Mensais
💰 Dinheiro Necessário No Início
Entrada + ITBI + Cartório + Outras Taxas
📅 Parcelas Mensais
💸 Custos Totais
📜 Histórico de Cálculos
Seus últimos 10 cálculos salvos automaticamente
Nenhum cálculo realizado ainda.
📚 Guia Oficial: Transferência de Imóveis no Distrito Federal (2026)
ITBI = Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade. Quem paga: COMPRADOR (não o vendedor). Taxa: 2% a 3% do valor do imóvel (média nacional 2026).
Local: Cartório de Notas. Custo: 0,5% a 1% do valor. O que é: Documento oficial que formaliza a compra/venda. Prazo: 1 a 2 dias. Ambos (comprador e vendedor) devem comparecer.
Local: Cartório de Registro. Custo: 0,3% a 0,8% do valor. O que é: Registro oficial que transfere o imóvel para seu nome. Prazo: 15 a 30 dias. Após registro, você é oficialmente o dono!
Momento: ANTES da escritura. Prazo: 30 dias após o contrato. Como: Gera guia no site da prefeitura. Atenção: Sem ITBI pago, cartório recusa fazer escritura. Planeje-se financeiramente!
ITBI incide sobre o MAIOR valor: (1) Valor de compra (contrato) ou (2) Valor venal (IPTU). Exemplo: Comprou por R$ 300k mas valor venal é R$ 350k → ITBI sobre R$ 350k. Prefeitura cruza dados!
Isenções: Alguns casos não pagam ITBI (herança, primeiro imóvel popular, Minha Casa Minha Vida). Dica: Verifique se sua cidade tem programa habitacional. Negociação: Às vezes vendedor ajuda com custos. Negocie!
🧮 Entenda a Nova Alíquota de 2% (Lei Distrital)
Base de Cálculo = O MAIOR entre:
• Valor de Compra (contrato) OU
• Valor Venal (IPTU da prefeitura)
Imóvel: R$ 300.000 (compra)
Valor Venal: R$ 280.000
Alíquota: 2,0%
Cálculo: R$ 300.000 × 2% = R$ 6.000
Varia por:
• Estado (cada estado tem sua tabela)
• Faixa de valor (imóveis caros pagam % menor)
• Tipo de ato (compra/venda, doação, etc.)
Imóvel: R$ 300.000
Média Nacional: ~0,7%
Cálculo: R$ 300.000 × 0,7% = R$ 2.100
Varia por:
• Estado (tabela de emolumentos)
• Faixa de valor do imóvel
• Média nacional: 0,5% a 0,6%
Imóvel: R$ 300.000
Média: ~0,5%
Cálculo: R$ 300.000 × 0,5% = R$ 1.500
- • Certidão de Matrícula: R$ 30-50
- • Certidão de Ônus Reais: R$ 20-40
- • Certidão Negativa Débitos: R$ 20-40
- • Autenticações (10-20 cópias): R$ 30-60
- • Reconhecimento de firma: R$ 10-20
R$ 150 a R$ 250 (valor fixo, não depende do imóvel)
- • Avaliação do imóvel: R$ 1.500-2.500
- • Registro de contrato (banco): R$ 500-1.000
- • Seguro MIP + DFI (1º ano): R$ 800-1.500
- • Taxas administrativas: R$ 200-500
R$ 3.000 a R$ 5.000 (adicional se financiado)
Total acima (R$ 9.800) + Taxas banco (R$ 3.500) = R$ 13.300
📋 Cronograma Típico de Compra
Sinal (arras): 5% a 10% do valor. Contrato preliminar assinado.
Certidões, matrícula atualizada, quitação IPTU. Se financiado: aprovação bancária.
Gera guia, paga imposto, recebe certidão de quitação.
Ida ao cartório, assinatura, pagamento de taxas de escritura.
Cartório envia para registro. Aguarda 15-30 dias. Matrícula atualizada!
Recebe chaves, pode reformar/alugar. Você é oficialmente o proprietário! 🎉
- • ITBI: 2% a 3% do valor
- • Escritura: 0,5% a 1%
- • Registro: 0,3% a 0,8%
- • Certidões: R$ 50 a R$ 200
- • Se financiado: + R$ 3.000 a R$ 5.000
- • Total médio: 3,5% a 5% do valor
- • Não reservar dinheiro para ITBI/cartório
- • Achar que vendedor paga ITBI (não paga!)
- • Esquecer prazo de 30 dias para ITBI
- • Não conferir débitos de IPTU/condomínio
- • Não pedir matrícula atualizada
- • Assinar escritura sem advogado
📄 Checklist de Documentos para Cartórios do DF
Lista atualizada de documentos exigidos para compra, escritura e registro de imóveis em 2026.
- • Documentos Digitais: A maioria dos cartórios e prefeituras (especialmente Brasília/SP) já aceita certidões digitais com QR Code.
- • Validade Curta: A maioria das certidões vale apenas 30 dias. Não tire com muita antecedência.
- • Custos das certidões: Reserve cerca de R$ 200 a R$ 400 para emitir toda a pasta de documentos.
- • Segurança Jurídica: Sempre exija a Certidão de Ônus Reais atualizada para garantir que o imóvel não está penhorado.
🏠 Como Funciona o Cálculo do Imposto (Metodologia)
Entenda passo a passo como calcular ITBI, custos de cartório, registro de imóveis e todos os gastos necessários para comprar seu imóvel no Brasil.
📚 Introdução aos Custos de Escritura
💡 O Que É ITBI?
ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel.
Quem paga? O COMPRADOR (não o vendedor).
Quando? ANTES da escritura no cartório. É condição obrigatória para fazer o registro.
📋 Custos de Cartório e Registro
Cartório é onde você faz a escritura pública (o documento oficial da compra).
Registro de Imóveis é onde o imóvel fica oficialmente em seu nome no governo.
Custo total: Aproximadamente 1% a 2% do valor do imóvel (varia por estado e faixa de preço).
🎯 Passo a Passo da Calculadora
Digite o Valor do Imóvel
Qual valor usar? O MAIOR entre:
- Valor de Compra: O preço que você negociou no contrato
- Valor Venal: A avaliação da prefeitura (normalmente vem no IPTU)
Exemplo: Se você comprou por R$ 300.000 mas o valor venal (IPTU) é R$ 350.000, use R$ 350.000 para calcular o ITBI.
💡 Dica: Você pode consultar o valor venal do seu imóvel no site da prefeitura ou no carnê do IPTU anterior.
Selecione a Cidade
Por que a cidade importa? ITBI é um imposto municipal, então cada cidade tem sua própria alíquota (taxa de percentual).
São Paulo
3,0%
Brasília
2,0%
Belo Horizonte
3,0%
Rio de Janeiro
3,0%
Intervalo: ITBI varia de 2% (cidades menores ou taxas reduzidas) até 3% (maioria das capitais).
Escolha o Tipo de Imóvel
O tipo pode afetar algumas taxas e cálculos específicos:
🏠
Residencial
Casa, apartamento, flat, kitnet
🏢
Comercial
Loja, sala comercial, galpão
Diferença: Para comercial, algumas cidades podem ter alíquotas ligeiramente diferentes.
Marque se É Financiado (Opcional)
Se o imóvel será financiado (empréstimo no banco), existem custos adicionais:
📋 Taxas Adicionais (Imóvel Financiado):
- • Avaliação do Imóvel: R$ 400-800 (o banco avalia)
- • Registro da Hipoteca: R$ 300-500 (registro no cartório)
- • Seguro Obrigatório: ~0,5% ao ano (incêndio + danos)
- • Taxa de Administração: Varia conforme banco (R$ 50-200/mês)
Dica: Se não sabe ainda se vai financiar, deixe desmarcado. Você sempre pode recalcular depois.
Clique em “Calcular Custos”
A calculadora fará todo o trabalho pesado e mostrará:
- 💰 ITBI: Quanto você pagará de imposto
- 📝 Escritura Pública: Custo do cartório para formalizar a compra
- 📋 Registro de Imóveis: Custo para registrar em seu nome
- 📄 Certidões: Documentos necessários (IPTU, débitos municipais, etc)
- 💵 TOTAL: Soma de todos os custos acima
⚙️ A Matemática da SEFAZ: Fórmulas Aplicadas
1️⃣ Cálculo do ITBI
ITBI = Valor do Imóvel × Alíquota da Cidade ÷ 100
📌 Exemplo Prático:
- Valor do Imóvel: R$ 300.000
- Cidade: São Paulo (ITBI = 3%)
- Cálculo: R$ 300.000 × 3 ÷ 100 = R$ 9.000
⚠️ Importante: ITBI é cobrado sobre o MAIOR valor entre o preço negociado e o valor venal (avaliação da prefeitura). Se o valor venal for maior, é sobre ele que se calcula.
2️⃣ Cálculo de Cartório (Escritura Pública)
Escritura ≈ Valor do Imóvel × 0,5% a 1%
📌 Exemplo Prático:
- Valor do Imóvel: R$ 300.000
- Percentual Cartório: 0,75% (média)
- Cálculo: R$ 300.000 × 0,75 ÷ 100 = R$ 2.250
📝 Nota: Cartório tem tabelas de preços que variam por faixa de valor do imóvel. Imóveis mais caros têm percentual menor. A calculadora usa uma estimativa média.
3️⃣ Cálculo de Registro de Imóveis
Registro ≈ Valor do Imóvel × 0,3% a 0,8%
📌 Exemplo Prático:
- Valor do Imóvel: R$ 300.000
- Percentual Registro: 0,5% (média)
- Cálculo: R$ 300.000 × 0,5 ÷ 100 = R$ 1.500
🏛️ O Que É: Cartório de Registro de Imóveis é diferente do Cartório de Notas. Fica no fórum e é responsável por registrar oficialmente o imóvel em seu nome.
4️⃣ Cálculo de Certidões e Autenticações
Certidões ≈ R$ 150 a R$ 300 (valor fixo)
📋 Documentos Necessários:
- • Certidão Negativa IPTU: Prova que a propriedade está quite com prefeitura
- • Certidão Negativa Débitos: Prova que não há débitos municipais
- • Autenticação Matrícula: Autenticação do registro anterior
- • Outros Documentos: Depende da cidade (custas variáveis)
💰 Custo: A calculadora estima R$ 150 como base. Valores reais variam conforme a cidade e quantidade de documentos.
5️⃣ Cálculo do Custo Total
TOTAL = ITBI + Escritura + Registro + Certidões + (Financiamento se aplica)
📌 Exemplo Completo:
| ITBI (3%): | R$ 9.000 |
| Escritura (0,75%): | R$ 2.250 |
| Registro (0,5%): | R$ 1.500 |
| Certidões: | R$ 200 |
| TOTAL: | R$ 12.950 |
% do Imóvel: R$ 12.950 ÷ R$ 300.000 × 100 = 4,32%
🏠 5 Casos Reais: Custos de Imóveis em Regiões do DF 🏠
Veja como funciona ITBI, cartório e custos reais na compra de imóveis em Brasília (DF) com as novas taxas de 2026. Histórias de brasileiros em diferentes situações financeiras.
1º Apartamento na Asa Norte (Plano Piloto)
Jovem profissional, 28 anos, comprando apto 1 quarto no Plano Piloto
📋 Dados da Compra
💰 Cálculo de Custos
💭 O Que Aconteceu Aqui
Nova Alíquota 2026: Com a redução do ITBI em Brasília de 3% para 2%, Ana economizou R$ 2.800 comparado ao ano anterior!
Custos totais: O valor total baixou para menos de R$ 10 mil.
Dinheiro que saiu do bolso: R$ 9.720 em custos imobiliários. Ana pagou à vista, então este foi seu único gasto extra.
📌 Aprendizado: A redução do ITBI em Brasília (agora 2%) alinhou os custos da capital com outras cidades como São Paulo e Vitória.
Casa Financiada no Lago Sul
Casal com 2 filhos, financiamento de 25 anos no Lago Sul
📋 Dados da Compra
💰 Cálculo de Custos
💸 Simulação Financeira Completa
Dinheiro Inicial Necessário
R$ 123.500
(Entrada + ITBI + Cartório + Taxas)
Primeira Parcela
R$ 3.850
Sistema SAC (diminui cada mês)
Juros Totais (25 anos)
R$ 308.200
Total Pago: R$ 719.000
💭 O Que Aconteceu Aqui
Economia com nova taxa: Carlos economizou R$ 5.200 no ITBI com a redução da alíquota para 2%. Isso ajuda a abater os custos iniciais.
Carlos precisou de R$ 123.500: Soma da entrada (R$ 104.000) + custos imobiliários (R$ 19.500).
📌 Aprendizado: A redução do imposto aliviou o custo de entrada, tornando o financiamento um pouco mais acessível.
Beatriz compra sala comercial no Centro Comercial em Brasília
Empreendedora, 35 anos, abrindo seu consultório de fisioterapia
📋 Dados da Compra
💰 Cálculo de Custos
💼 Comparação: Comercial vs Residencial
| Item | Comercial (Beatriz) | Residencial (Ana) |
|---|---|---|
| Valor | R$ 150.000 | R$ 280.000 |
| ITBI | R$ 3.000 (2%) | R$ 5.600 (2%) |
| Total Custos | R$ 5.900 | R$ 9.720 |
| % do Imóvel | 3,93% | 3,47% |
💭 O Que Aconteceu Aqui
Mais barato para começar: Beatriz pagou apenas R$ 5.900 em custos.
Dinheiro inicial: R$ 45.000 (entrada) + R$ 5.900 (custos) = R$ 50.900 totais.
📌 Aprendizado: A taxa de 2% vale também para imóveis comerciais, mantendo a competitividade do setor em Brasília.
Ricardo compra mansão no Park Way (Brasília)
Executivo de alto padrão, 50 anos, residência de investimento
📋 Dados da Compra
💰 Cálculo de Custos
💎 Comparação: Tamanho dos Custos
Diferença: Ricardo economizou R$ 18.000 só com a redução do ITBI de 3% para 2%.
💭 O Que Aconteceu Aqui
ITBI agora é 2%: Caiu de R$ 54.000 para R$ 36.000. Uma economia significativa para imóveis de alto padrão.
📌 Aprendizado: Imóvel caro = Grande economia absoluta com a redução da alíquota.
Fernanda (Ceilândia/Minha Casa Minha Vida)
Servidora pública, 31 anos, primeira propriedade pelo FGTS + subsídio
📋 Dados da Compra
💰 Cálculo de Custos
💝 Como Funciona o Programa
- 1️⃣ Governo subsidia R$ 40.000: Vai direto para construtor/vendedor
- 2️⃣ Fernanda financia R$ 40.000 pelo FGTS: Sem juros, desconta do saldo
- 3️⃣ Isenção Total: Fernanda continua isenta de ITBI e Cartório.
📌 Aprendizado: Programas sociais continuam isentando custos, independente da alíquota geral.
📊 Resumo Comparativo: Os 5 Exemplos (Novas Taxas)
| Pessoa | Valor Imóvel | ITBI (2%) | Cartório | Total Custos | % do Imóvel |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Ana (Apto) | R$ 280.000 | R$ 5.600 | R$ 4.120 | R$ 9.720 | 3,47% |
| 2. Carlos (Casa) | R$ 520.000 | R$ 10.400 | R$ 8.250 | R$ 19.500 | 3,75% |
| 3. Beatriz (Comercial) | R$ 150.000 | R$ 3.000 | R$ 2.400 | R$ 5.900 | 3,93% |
| 4. Ricardo (Mansão) | R$ 1.800.000 | R$ 36.000 | R$ 21.600 | R$ 61.100 | 3,39% |
| 5. Fernanda (Kitnet) | R$ 80.000 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 50 | 0,06% |
💡 Insights Principais 2026:
- ✅ ITBI em Brasília agora é 2% (redução importante de custo)
- ✅ Total de custos: ~3,5% em média para compra normal (antes era ~4,5%)
- ✅ Economia real: Compradores economizam milhares de reais na entrada
⭐ 5 Estratégias para Reduzir o ITBI e Escritura no DF
Estratégias inteligentes, dicas de especialistas imobiliários e negociações para reduzir custos na compra de imóvel em Brasília com as novas taxas. Economize milhares de reais!
Negociação Baseada no Valor Venal (IPTU-DF)
A estratégia mais poderosa: reduzir a base de cálculo do ITBI
🎯 Como Funciona
ITBI é calculado sobre o MAIOR valor entre:
- → Valor Venal: Avaliação da Prefeitura (baseada em IPTU)
- → Valor de Compra: Preço negociado no contrato
Exemplo: Se você negocia R$ 300.000 mas o valor venal é R$ 350.000, o ITBI é calculado sobre R$ 350.000.
💡 A Estratégia Inteligente
Passo 1: Antes de assinar qualquer contrato, peça ao vendedor a Certidão de Valor Venal (sai no site da Prefeitura de Brasília).
Passo 2: Se o valor venal é alto, peça para o vendedor concordar com um contrato de compra ABAIXO do valor venal (se possível).
Passo 3: Isso reduz a base de cálculo do ITBI. Quanto menor o valor, menor o imposto.
💰 Exemplo Prático de Economia (Taxa 2026)
| Cenário | Valor para ITBI | ITBI (2%) | Economia |
| ❌ SEM NEGOCIAR | R$ 400.000 | R$ 8.000 | – |
| ✅ NEGOCIANDO | R$ 360.000 | R$ 7.200 | R$ 800! |
⚠️ CUIDADO: Não falsifique documentos! O contrato de compra deve refletir a realidade. Mas você pode legalmente negociar o preço para que fique ABAIXO do valor venal.
💡 Dica Final: Essa estratégia funciona especialmente bem em Brasília porque muitos imóveis têm valor venal inflado pela Prefeitura. Negocie sempre!
Uso do FGTS para Despesas de Cartório
Maioria das pessoas não sabe disso: FGTS pode pagar CUSTOS, não só entrada
📋 O Que Poucos Sabem Sobre FGTS
Você pode usar seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para:
✅ Usar FGTS Para:
- • Entrada (principal uso)
- • ITBI (SIM!)
- • Cartório (SIM!)
- • Registro (SIM!)
- • Avaliação bancária
❌ NÃO Pode FGTS:
- • Reformas após compra
- • Móveis e decoração
- • Taxas de HOA
- • Condomínio futuro
- • Seguro (em alguns bancos)
💡 Como Funciona na Prática
Você tem R$ 100.000 em FGTS (exemplo)
Imóvel custa R$ 300.000, precisa de 20% de entrada = R$ 60.000
ITBI (2%) + Cartório = ~R$ 12.000
Você saca R$ 72.000 do FGTS: R$ 60K entrada + R$ 12K custos
Sobra R$ 28.000 do FGTS para outras despesas (reforma, móveis)
💰 Exemplo de Economia
❌ SEM USAR FGTS PARA CUSTOS:
- Saca R$ 60K (só entrada)
- Paga R$ 12K custos do bolso
- Desembolso total: R$ 72K
✅ USANDO FGTS PARA CUSTOS:
- Saca R$ 72K (entrada + custos)
- Paga R$ 0 do bolso
- Desembolso total: R$ 0
- 💰 Economia de Bolso: R$ 12.000!
📌 Ação Imediata: Procure seu banco ANTES de comprar e peça para saque FGTS para “pagamento de custas de ITBI e cartório”. Muitos bancos não informam isso!
Isenções Legais: Programas do GDF e CODHAB
Alguns brasileiros podem isentar ITBI completamente. Você é um deles?
🏛️ Programas que Isentam ITBI em Brasília
1. Minha Casa, Minha Vida Plus
Quem pode: Pessoas com renda até R$ 6.500/mês
Benefício: ITBI + Cartório ISENTOS (governo paga)
2. Programa de Servidor Público (Federal)
Quem pode: Servidores federais, municipais, estaduais
Benefício: Até 50% de desconto em ITBI (alguns Estados)
3. Militares e Policiais
Quem pode: PM, CBMDF, FF (Forças Armadas)
Benefício: Isenção parcial ou total de ITBI (consulte)
4. Reforma Agrária / Assentados
Quem pode: Beneficiários de reforma agrária
Benefício: Isenção total de ITBI em primeira compra
5. Idosos (acima de 60 anos)
Quem pode: Pessoas com mais de 60 anos (em alguns Estados)
Benefício: Desconto de 30% a 50% em ITBI (verificar com Prefeitura)
💡 Como Verificar Se Você Se Qualifica
Passo 1: Acesse o site da Prefeitura de Brasília (www.brasilia.df.gov.br)
Passo 2: Procure por “Isenção ITBI” ou “Programa Habitacional”
Passo 3: Verifique se seu perfil se encaixa em algum programa
Passo 4: Se sim, leve documentos (comprovante renda, RG, etc) até a Secretaria de Fazenda
Passo 5: Solicite a isenção ANTES de assinar o contrato definitivo
⚡ Ação Imediata: Se se encaixa em algum programa, economiza MILHARES DE REAIS em ITBI. Vale muito a pena pesquisar!
Cotação de Emolumentos entre Cartórios de Notas
Preços de cartório variam até 40% entre cartórios! Você tem liberdade de escolher.
📍 Realidade dos Preços de Cartório
Mito: “Cartório cobra o mesmo em qualquer lugar”
Verdade: Cartórios têm liberdade de formar seus preços (exceto ITBI, que é fixo).
Exemplo Real: Compra de R$ 300.000 em Brasília
| Cartório | Escritura | Diferença |
| Cartório A (caro) | R$ 3.000 | +40% |
| Cartório B (barato) | R$ 2.100 | -30% |
| 💰 Economia: R$ 900! | ||
💡 Como Economizar em Cartório
Peça orçamentos por escrito em pelo menos 3 cartórios diferentes
Negocie: “Estou comparando preços, vocês podem baixar?”
Cartórios digitais: Tendem a ser mais baratos que tradicionais
Observe descontos: “Casais” (escritura + registro) podem ter desconto
Pergunte sobre promoções: Alguns cartórios têm meses com descontos
📋 Checklist: O Que Perguntar no Cartório
⭐ Dica de Ouro: A maioria das pessoas escolhe o primeiro cartório que encontra. Peça 3 orçamentos e economize R$ 500-2.000!
Segurança Jurídica: Análise de Risco
Parece caro, mas pode salvar você de ciladas que custam dezenas de milhares
⚖️ Por Que Contratar Advogado
Parece contrarreceita, mas advogados podem economizar MUITO em transações imobiliárias:
🚩 Riscos que Advogado Identifica:
- • Imóvel com pendências judiciais (você herda dívidas!)
- • Proprietário não é quem diz ser (fraudes)
- • Dívidas de condomínio não pagas pelo antigo dono
- • Hipoteca ou penhora ainda ativa no imóvel
- • Irregularidades no registro (ocupação irregular, etc)
💡 Custos vs Benefícios
💰 Custo Advogado:
R$ 2.000-5.000
Revisão de contrato e documentos
💰 Risco Potencial:
R$ 30.000-100.000+
Se encontrar problema sério
Investimento de R$ 3K para proteger R$ 300K+ = Inteligente!
📋 O Que o Advogado Deve Revisar
💡 Como Encontrar Advogado Bom e Barato
1. OAB (Ordem dos Advogados do Brasil): Procure especialistas em imobiliário
2. Indicação: Peça para amigos/família que compraram recentemente
3. Negócio fechado com imobiliária: Muitas imobiliárias indicam advogados de confiança
4. Tabela de preços: Alguns cobram % do valor do imóvel (caro), outros valor fixo (melhor)
5. Entrevista prévia: Sempre converse com 2-3 advogados antes de decidir
⚠️ AVISO IMPORTANTE: Não compre imóvel de alto valor sem advogado! A economia de R$ 2-5K em advogado pode custar R$ 50-100K se der problema.
📌 Resumo das Economias Possíveis
1️⃣ Negocie Valor Venal
Economia: até R$ 2.000
2️⃣ Use FGTS para Custos
Economia: até R$ 12.000
3️⃣ Pesquise Programas
Economia: até R$ 50.000+
4️⃣ Compare Cartórios
Economia: até R$ 2.000
💰 ECONOMIA TOTAL POSSÍVEL: Se aplicar todos os 5 tips, você pode economizar R$ 15.000 a R$ 60.000 na compra de um imóvel em Brasília!
Tempo para implementar: 2-3 semanas | Dificuldade: Fácil a Média | Retorno: MASSIVO! 💰
❓ FAQ: Dúvidas sobre ITBI e Cartório em Brasília
Encontre respostas para todas as suas dúvidas sobre ITBI, custos de cartório, registro de imóveis, programas de isenção e como economizar na compra do seu imóvel em Brasília (DF) com as novas taxas de 2026.
📚 O Que é ITBI e Regras do DF
ITBI = Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto municipal cobrado quando você compra um imóvel.
Quem paga? O COMPRADOR (não o vendedor). É obrigação do comprador pagar antes de fazer o registro.
Em Brasília (2026): A alíquota de ITBI caiu para 2% (antes era 3%). Exemplo: Imóvel de R$ 300.000 = R$ 6.000 de ITBI.
Brasília-DF: 2% para a maioria dos imóveis (reduzida em 2025).
Comparação com outras capitais:
- São Paulo (SP): 3%
- Rio de Janeiro (RJ): 3%
- Belo Horizonte (MG): 3%
- Brasília (DF): 2% (Competitiva!)
- Curitiba (PR): 2,7%
Agora Brasília tem uma das taxas mais baixas entre as capitais!
Sobre o MAIOR dos dois:
• Valor Venal: Avaliação da Prefeitura de Brasília (baseada em IPTU)
• Valor de Compra: Preço que você negociou no contrato
Exemplo: Se você compra por R$ 300.000 mas valor venal é R$ 350.000, ITBI é sobre R$ 350.000 (o maior).
Dica: Por isso é importante tentar negociar o contrato abaixo do valor venal!
Fórmula simples:
ITBI = Valor do Imóvel × 2% ÷ 100
Exemplo Brasília:
- Imóvel: R$ 250.000
- ITBI: R$ 250.000 × 2 ÷ 100 = R$ 5.000
Antes da escritura no cartório. ITBI é condição obrigatória para fazer o registro.
Prazo legal em Brasília: Até 10 dias úteis após a assinatura do contrato (mas cartório não faz escritura sem comprovante de pagamento).
Na prática: Você paga na prefeitura antes da data de assinatura da escritura no cartório.
Raramente. A maioria das cidades não permite parcelamento de ITBI.
Em Brasília: Geralmente é à vista. Mas você pode:
- Solicitar requerimento na Secretaria de Fazenda
- Alguns casos de isenção ou redução (servidor público, idoso, etc)
- Pagar com cartão de crédito (mas pode ter juros)
Dica: Negocie com a prefeitura antes de assinar contrato!
🏛️ Diferença entre Cartório de Notas e RGI
Cartório de Notas: Onde você faz a escritura pública (contrato oficial).
Cartório de Registro de Imóveis: Onde o imóvel fica registrado em seu nome no governo.
Na prática: Geralmente estão juntos em Brasília, mas são “repartições” diferentes. Você vai a um, mas pagará custas em ambos.
Aproximadamente 0,7% a 0,85% do valor do imóvel.
Exemplo: Imóvel de R$ 300.000 = R$ 2.100 a R$ 2.550
Importante: Preço varia entre cartórios! Peça orçamento em 3 cartórios antes de escolher.
Pode negociar? Sim! Muitos cartórios dão desconto se você pedir.
Aproximadamente 0,5% a 0,6% do valor do imóvel.
Exemplo: Imóvel de R$ 300.000 = R$ 1.500 a R$ 1.800
O que está incluído:
- Emolumentos (taxa base)
- Averbações (qualquer anotação necessária)
- Certidões e autenticações
Escritura: 1-3 dias úteis após pagamento de ITBI
Registro de Imóveis: 5-15 dias úteis após escritura
Total: 1-3 semanas em casos normais
Variável: Depende da demanda do cartório, complexidade da documentação, se há financiamento bancário, etc.
Comprador precisa de:
- RG e CPF originais
- Comprovante de renda (contracheque, declaração)
- Comprovante de endereço recente
- Comprovante de pagamento de ITBI
Vendedor precisa de:
- RG e CPF originais
- Matrícula do imóvel atualizada
- Certidão negativa de IPTU quitado
- Comprovante de endereço (se houver)
💰 Custos Totais e Taxas Extras (2026)
Aproximadamente 3,2% a 3,8% do valor do imóvel (caiu 1% em 2025!).
Composição:
- ITBI: 2%
- Escritura: 0,7%-0,85%
- Registro: 0,5%-0,6%
- Certidões/Taxas: R$ 200-300
Exemplo concreto: Imóvel R$ 300.000
- ITBI: R$ 6.000
- Cartório: R$ 3.000
- Registro: R$ 1.800
- Certidões: R$ 250
- TOTAL: R$ 11.050 (3,68%)
Sim! Custos adicionais:
- Avaliação do Imóvel: R$ 400-800
- Registro da Hipoteca (cartório): R$ 300-500
- Seguro Obrigatório: ~0,5% ao ano
- Taxa de Administração: R$ 50-200/mês
Exemplo: Imóvel R$ 300.000 financiado adiciona ~R$ 1.500-2.000 em custos.
SIM! Para a 1ª aquisição de imóvel NOVO, a alíquota cai para 1%.
Para imóvel usado: A alíquota segue a regra geral de 2%.
Outras isenções:
- Programa Minha Casa Minha Vida (isenção total)
- Servidores públicos (até 50% desconto)
- Idosos acima de 60 anos (30%-50% desconto)
- Militares/Policiais (isenção parcial)
ITBI é o mesmo (2%) para ambos em Brasília.
Diferença: Está em custos de cartório e documentação:
- Residencial: Mais documentos, mais certificações
- Comercial: Menos documentos, processo mais rápido
Total: Comercial geralmente é 5-10% mais barato em custos cartório.
🏛️ Uso de FGTS e Subsídios (CODHAB/MCMV)
SIM! Mas poucos sabem disso.
FGTS pode pagar:
- ✅ Entrada (principal uso)
- ✅ ITBI
- ✅ Cartório (Escritura + Registro)
- ✅ Avaliação do banco
Como? Fale com seu banco e solicite “saque FGTS para custas de ITBI e cartório”.
SIM! ITBI é 100% ISENTO.
Quem pode:
- Renda familiar até R$ 6.500/mês (aproximado)
- Primeira propriedade
- Imóvel subsidiado pelo governo
Benefício: Economia de até R$ 50.000+ em ITBI + Cartório.
Ação: Procure a Secretaria de Habitação de Brasília (www.brasilia.df.gov.br)
SIM! Alguns descontos existem.
Quem pode:
- Servidores federais
- Servidores do DF
- Servidores municipais
- Policiais e Bombeiros
Desconto: Até 50% de ITBI (varia por categoria).
Como? Procure a Secretaria de Fazenda do DF com comprovante de servidor.
SIM! Alguns Estados oferecem.
Em Brasília: Há redução de 30%-50% para maiores de 60 anos (dependendo da categoria do imóvel).
Condições:
- Idade comprovada (RG, Certidão Nascimento)
- Primeira ou única propriedade (em alguns casos)
- Imóvel residencial
Procure: Secretaria de Fazenda de Brasília para confirmar.
SIM! Isenção parcial ou total.
Quem pode:
- Policiais Militares (PMDF)
- Corpo de Bombeiros (CBMDF)
- Forças Armadas
- Polícia Civil
Isenção: Geralmente 100% ou até 50% (varia por lei/decreto).
Ação: Procure seu órgão de lotação e solicite documentação de comprador primeiro.
💼 Valor Venal vs Valor de Mercado
4 formas principais:
- IPTU anterior: Vem na guia (valor venal está lá)
- Site da Prefeitura: www.brasilia.df.gov.br – Secretaria de Fazenda
- Certidão de Valor Venal: Pedir direto na prefeitura
- Cartório: Cartório de registro pode informar
Importante: Peça a certidão ANTES de assinar contrato definitivo!
SIM! É possível contestar.
Como:
- Presentar recursos à Secretaria de Fazenda de Brasília
- Provar que o valor está acima do mercado (laudo técnico)
- Prazo: até 30 dias após publicação
Benefício: Se reduzir valor venal, ITBI fica mais barato!
Dica: Use advogado imobiliário para isso. Vale muito a pena.
É legal se for verdade. O contrato deve refletir o preço real negociado.
Legal: Negociar contrato por R$ 280.000 se ambos concordam (mesmo que vendedor pediu R$ 300K inicialmente).
Ilegal: Colocar R$ 200.000 no contrato quando realmente comprou por R$ 300.000 (fraude fiscal).
Dica: Se conseguir negociar ABAIXO do valor venal legitimamente, ótimo! ITBI sai mais barato.
Sim, se o valor venal é muito alto.
Exemplo:
- Valor venal: R$ 500.000
- Valor real: R$ 350.000 (você negociou)
- Diferença: R$ 150.000
- ITBI extra: R$ 3.000 (2% da diferença)
Custo avaliador: R$ 500-1.500
Se conseguir redução: Vale a pena! (Economiza mais do que custou)
Legalmente, quem deve pagar é o comprador.
Mas: Comprador e vendedor podem negociar qualquer divisão de custos no contrato.
Exemplos possíveis:
- Vendedor paga 50% do ITBI (negociação)
- Vendedor paga cartório (negociação)
- Ambos pagam metade (negociação)
Dica: Inclua isso na sua negociação! Muitos vendedores aceitam pagar parte.
📋 Prazos e Documentação Exigida no DF
Certidões básicas em Brasília:
- Certidão IPTU Quitado: Prova que IPTU está em dia
- Certidão Negativa Débitos: Sem débitos municipais
- Certidão de Antecedentes: Do comprador (se banco solicitar)
- Matrícula Atualizada: Últimas averbações do imóvel
- Autenticação de Documentos: Originais autenticados
Custo: R$ 200-400 (varia por cartório)
Sim! Normalmente ambos (comprador e vendedor) precisam comparecer.
Exceções: Pode representado por procuração se necessário.
Procuração necessária:
- Vendedor viajando/doente
- Comprador em outro Estado
- Qualquer impedimento justificado
Custo procuração: R$ 200-400 (cartório notarial)
Passos para pagar ITBI:
- Cartório calcula ITBI (após contrato assinado)
- Você recebe guia de recolhimento (DARF)
- Paga na Secretaria de Fazenda de Brasília (presencialmente ou online)
- Recebe comprovante de pagamento
- Leva comprovante ao cartório
- Cartório agenda escritura pública
Tempo total: 1-2 semanas
Boleto: Sim, geralmente aceito (sem juros)
Cartão de Crédito: Alguns bancos aceitam (pode ter juros)
Pix: Em alguns casos, mas verifique com Secretaria de Fazenda
Transferência Bancária: Sim (TED/DOC)
Dica: Procure no site da Secretaria de Fazenda de Brasília para opções de pagamento atualizadas.
Recomendado para imóveis acima de R$ 200.000.
O advogado revisa:
- Contrato de compra/venda
- Documentação (RG, CPF, Matrícula)
- Pendências judiciais
- Débitos de condomínio/IPTU
- Condições de financiamento
Custo: R$ 2.000-5.000 (valor fixo geralmente)
ROI: Vale MUITO a pena! Evita problemas que custam dezenas de milhares.
🎯 Riscos da Falta de Pagamento
NÃO PODE FAZER REGISTRO sem pagar ITBI.
Consequências:
- Cartório se recusa a fazer escritura pública
- Imóvel não fica em seu nome no registro
- Acumula juros e multa (8% ao ano + multa de 50%)
- Prefeitura pode executar dívida (levando seus bens)
Resumo: ITBI é obrigatório. Não há saída legal sem pagar.
Sim, para estimativas. Use como referência principal.
Validação: Sempre confirme com:
- Cartório (cálculo oficial)
- Secretaria de Fazenda (para isenções)
- Seu advogado (se houver)
Diferenças pequenas: Alguns centavos podem variar por arredondamentos.
Obrigatório se financiado: Seguro habitacional é exigência do banco.
Se pagar à vista: Não é obrigatório, mas recomendado.
Tipos de seguro:
- Seguro incêndio (proteção do imóvel)
- Seguro vida (quitação da dívida se morrer)
- Seguro desemprego (proteção se perder emprego)
Custo: ~0,5% ao ano do valor do imóvel (no financiamento)
Deve ser! Você herda débitos de condomínio se não verificar.
Verificar:
- Pedir ao vendedor: Certidão de Quitação do Condomínio
- Conferir últimas 3 guias pagas (comprovantes)
- Se houver débito, negociar abatimento no preço
Risco: Débito de condomínio atrasado é SUA RESPONSABILIDADE (mesmo se não pagou você, fica em seu nome).
Imóvel Pronto:
- ITBI normal (2% em Brasília)
- Todas as documentações prontas
- Registro mais rápido (já existe)
Na Planta (Construção):
- Recesso de ITBI possível (isenção temporária)
- Documentação mais complexa
- Registro só após pronto e entregue
- Pode ter problemas de atraso/qualidade
✅ Você Encontrou Sua Resposta?
Se sua dúvida não está aqui, procure:
- 📞 Secretaria de Fazenda de Brasília: (61) 3961-5000
- 💼 Advogado Imobiliário: Muitos trabalham por valor acessível
- 🏛️ Cartório de Brasília: Ligue e peça informações
- 🌐 Site Oficial: www.brasilia.df.gov.br
💡 Lembre-se: ITBI em Brasília é 2% (taxa competitiva). Use as estratégias dos “Pro Tips” para economizar R$ 20K-70K na sua compra!
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Além das calculadoras listadas acima, temos diversas outras ferramentas disponíveis:
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⚖️ Aviso Legal e Fontes Oficiais
Leia com atenção antes de usar a Calculadora de ITBI e Cartório em Brasília (DF). Esta ferramenta fornece estimativas educacionais baseadas nas alíquotas vigentes.
Esta calculadora é uma ferramenta educacional apenas. Os cálculos são estimativas baseadas nas alíquotas de ITBI vigentes em Brasília (DF). Não substitui aconselhamento profissional de imobiliariista, advogado ou especialista em direito imobiliário.
Você é inteiramente responsável por validar os resultados com: Secretaria de Fazenda do DF (SEF-DF), cartório imobiliário competente, ou profissional qualificado. Diferenças entre o cálculo e a realidade podem existir.
A calculadora NÃO calcula:
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- Honorários de imobiliárias ou intermediários
- Custos de documentação ou registros adicionais
- Imposto de Renda pessoa física (IR-PF)
- Juros, multas ou custos de financiamento
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Secretaria de Fazenda do DF. Alíquotas oficiais de ITBI, legislação e regulamentações tributárias.
Acessar site oficial →Conselho Nacional de Justiça. Cartórios imobiliários, taxas e regulamentações cartoriais DF.
Acessar site oficial →Governo do Distrito Federal. Legislação imobiliária, regularização de propriedades e informações oficiais.
Acessar site oficial →Secretaria de Economia e Finanças. Tabelas de valores venal de imóveis e MVV (Mapa de Valores).
Acessar site oficial →Associação dos Cartórios do DF. Informações sobre cartórios, taxas e serviços cartoriais em Brasília.
Acessar site oficial →Ordem dos Advogados do Brasil – Seção DF. Encontre advogado imobiliário em Brasília.
Acessar site oficial →Transparência em Transações Imobiliárias
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✅ Última atualização: Janeiro de 2026
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