🇧🇷 Depreciação de Imóvel Para IR: Guia Completo 2025
Atualizado em 1º de Dezembro, 2025 | Leitura: 27 minutos
Você é proprietário de um imóvel alugado e recebe rendimentos mensais. Mas quando chega o imposto de renda, você paga imposto sobre 100% do aluguel recebido. Isso parece injusto? É porque você provavelmente não está usando uma dedução que a Lei permite: a depreciação. A depreciação é uma forma legal de reduzir seus rendimentos tributáveis argumentando que o imóvel envelhece e perde valor a cada ano.
A depreciação é um conceito contábil simples: todo bem tem uma vida útil limitada. Um imóvel não dura para sempre. Com o tempo, ele se deteriora, os sistemas envelhecem, as estruturas se degradam. A depreciação captura esse desgaste em termos de dedução de imposto de renda. Para cada real investido em um imóvel para renda, você pode deduzir uma parcela fixa anualmente como depreciação, reduzindo seus ganhos tributáveis.
“Descobri que podia deduzir depreciação de imóvel no IR e economizei R$ 8.000,00 em impostos em um único ano. Fui a um contador e realizei a retificação dos últimos 5 anos.” Essa é a realidade para muitos pequenos investidores imobiliários que desconhecem essa dedução. A depreciação é legal, é simples de calcular e pode economizar milhares de reais ao longo do tempo em impostos de renda.
Este guia completo sobre Depreciação de Imóvel Para IR em 2025 vai explicar tudo que você precisa saber. Você aprenderá como funciona a depreciação, qual é a taxa legal permitida pela Receita Federal, como calcular corretamente, quais são os requisitos para deduzi-la, e como aproveitar essa economia de impostos legalmente. Pela primeira vez, você terá toda a informação necessária para otimizar seu imposto de renda como proprietário de imóvel alugado.
O Que é Depreciação de Imóvel?
Depreciação é a redução do valor de um bem ao longo do tempo devido ao uso e envelhecimento. Na contabilidade e no imposto de renda, a depreciação é uma despesa não-caixa que você pode deduzir de seus rendimentos. Isso significa que embora você não gastes dinheiro real quando registra a depreciação, a Receita Federal permite que você abata esse valor de seus impostos.
A lógica por trás da depreciação é: um imóvel de 50 anos não vale o mesmo que um imóvel novo. Ele precisa de reparos, reformas, manutenção mais frequente. A depreciação captura essa realidade econômica. Se você investiu R$ 500.000,00 em um imóvel e pode depreçá-lo em 50 anos (a vida útil legal de um prédio no Brasil), você deduz R$ 10.000,00 a cada ano como despesa, mesmo que não gaste esse dinheiro anualmente.
A Taxa Legal de Depreciação no Brasil
A Receita Federal define as taxas de depreciação permitidas em lei. Para imóveis destinados à renda (aluguel), a taxa é bem específica:
- Prédios (estrutura): 4% ao ano (vida útil de 25 anos).
- Sistemas e instalações (hidráulico, elétrico): 10% ao ano (vida útil de 10 anos).
- Terreno: NÃO se deprecia. Terrenos não têm vida útil limitada e não se desgastam.
Essa é uma informação crucial: você só pode depreciar o valor da edificação, não do terreno. Se um imóvel custou R$ 500.000,00 mas R$ 150.000,00 é valor do terreno e R$ 350.000,00 é valor da construção, você só deprecia os R$ 350.000,00.
Quem Pode Deduzir Depreciação?
Nem todo dono de imóvel pode deduzir depreciação. Existem requisitos específicos:
Requisitos Obrigatórios:
- O imóvel deve gerar renda: Você deve estar alugando o imóvel ou usando-o profissionalmente. Imóvel onde você mora (residência própria) NÃO pode ser depreciado.
- Você deve declarar a renda: No imposto de renda, você precisa declarar o aluguel recebido. Se não declara renda de aluguel, não pode deduzir depreciação (seria inconsistência).
- O imóvel deve ser um bem produtivo: Deve estar gerando receita ou ser parte de atividade profissional/empresarial.
- Você deve ter documentação: Nota fiscal de compra, contrato de aluguel, comprovante de aluguéis recebidos.
Como Calcular a Depreciação
O cálculo é simples, mas requer separação clara entre valor da estrutura e valor do terreno:
Exemplo de Cálculo de Depreciação Anual
Cenário: Você comprou um imóvel por R$ 500.000,00, sendo R$ 350.000 de construção e R$ 150.000 de terreno. O imóvel aluga por R$ 2.000/mês.
PASSO 1: Separe Construção de Terreno
PASSO 2: Calcule a Depreciação Anual
PASSO 3: Calcule o Imposto Economizado
Economia de Imposto: Se você está na faixa de 27,5% de IR, economiza R$ 14.000 × 27,5% = R$ 3.850,00 em imposto apenas deduzindo depreciação neste ano.
Requisitos da Receita Federal Para Depreciar
A Receita Federal tem regras claras sobre como e quando você pode depreciar um imóvel. Você precisa estar atento a esses requisitos ou pode ter a dedução contestada em uma auditoria:
- Imóvel deve estar produzindo renda: Se está alugado há mais de um mês, pode depreciar desde o mês que começou a gerar receita.
- Você deve declarar a renda: Isso é obrigatório. A depreciação é dedução dessa renda.
- Não pode depreciar imóvel em construção: Apenas após conclusão e início de uso para fins de renda.
- Precisa manter documentação: Notas de compra, escritura, contrato de aluguel, comprovantes de renda.
- Conversão de uso é possível: Se você morava no imóvel e depois começou a alugar, pode depreciar a partir do momento do aluguel.
Imóvel Como Pessoa Jurídica: Melhor Que Pessoa Física?
Algumas pessoas criam empresas (Holding Patrimonial) para administrar imóveis. Isso muda alguns aspectos da depreciação:
Depreciação em Pessoa Física:
- Deduções contra rendimento de aluguel apenas.
- Se depreciação > que renda, é perda (pode ser compensada em anos futuros com limitações).
- IR progressivo até 27,5%.
Depreciação em Pessoa Jurídica (Holding):
- Deduções contra receita total da empresa.
- Prejuízo pode ser compensado contra outras receitas.
- IR de 15% + contribuição social (mais vantajoso se muitos imóveis).
Para poucos imóveis (1-2), pessoa física é mais simples. Para portfólio maior, holding patrimonial pode ser estratégica.
Como Declarar Depreciação no Imposto de Renda
Na declaração de ajuste anual ou simplificada, você declara assim:
Passo 1: Declare a Renda de Aluguel
Vá para “Renda – Aluguel de Imóvel” e insira os aluguéis recebidos.
Passo 2: Declare as Despesas Dedutivas
Inclua condomínio, IPTU, manutenção, seguros, taxas administrativas. Todas essas são deduções legítimas.
Passo 3: Declare a Depreciação
Em “Despesas – Depreciação”, insira o valor calculado. A maioria dos softwares de imposto de renda tem campo específico para isso.
Passo 4: Guarde Documentação
Mantenha em arquivo: valor original do imóvel com separação terreno/construção, contratos de aluguel, comprovantes de despesas, cálculo da depreciação.
Legalidade e Riscos
A depreciação é 100% legal quando feita corretamente. A Receita Federal a permite e reconhece. Mas existem riscos se feita incorretamente:
Riscos de Contencioso com Receita:
- Não comprovar a separação terreno/construção: Receita pode rejeitar toda depreciação.
- Depreciar imóvel residencial próprio: Isso é claramente ilegal e gera multa.
- Valores irrealistas: Se você comprou por R$ 100k e tenta depreciar R$ 150k em construção, Receita questiona.
- Falta de documentação: Sem nota de compra ou escritura, Receita não aceita.
Se você tem dúvida sobre cálculos, consulte um contador. O custo de uma consulta é mínimo comparado aos riscos de contencioso.
Dúvidas Frequentes (FAQ) Sobre Depreciação de Imóvel
Não. Se você usa residencialmente, não pode depreciar. Se aluga 100% do tempo, sim. Se aluga parte, há tratamentos especiais, mas o mais comum é não poder depreciar a parte que você ocupa.
Quando vende imóvel, precisa calcular ganho de capital (diferença entre venda e compra). A depreciação já deduzida ao longo dos anos reduz sua base de custo, aumentando ganho tributável. Isso é chamado “recaptura de depreciação” e é tributado como ganho de capital (15%).
Enquanto está tentando alugar (com anúncio ativo), sim, pode depreciar. Mas se fica vago por anos sem tentar alugar, Receita pode questionar se realmente é um bem destinado à renda.
Sim! Você pode retificar declarações dos últimos 5 anos (prazo de prescrição). Se não declarou depreciação, retifique e recupere os impostos pagos indevidamente.
Sim, mas com cuidado. Reformas que aumentam vida útil do imóvel podem ser depreciadas normalmente. Reformas que apenas mantêm o imóvel não são depreciáveis (são despesas de manutenção). Consulte contador para classificação correta.
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Se tem imóvel alugado e não está deduzindo depreciação, está pagando imposto demais. Consulte um contador para verificar se pode recuperar impostos dos últimos 5 anos.
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