Rendimento Imobiliário: Simule Seu Ganho em 2025
Atualizado em 29 de Novembro de 2025 | Leitura: aproximadamente 20 minutos
Você está prestes a comprar um apartamento de R$ 300.000 para alugar. O corretor te mostra: “Aluga por R$ 2.000/mês, isso dá 8% ao ano de rentabilidade”. Você pensa: “Maravilhoso! Muito melhor que a poupança!”. Mas ele não te mostrou IPTU, condomínio, vacância, manutenção, seguro, imposto de renda. Quando você soma tudo, rendimento líquido cai para 2,8% ao ano. Você acaba de descobrir a diferença entre rendimento bruto e líquido. E isso pode custar R$ 15.000 por ano em ilusão.
História real: “Comprei apartamento em 2020 por R$ 250.000. Corretor disse que alugava por R$ 1.800 (rendimento de 8,6%). Fiz simulação simples e achei ótimo. Depois de 1 ano, descobri: IPTU R$ 3.000, condomínio R$ 500/mês, manutenção R$ 2.000, inquilino ficou 3 meses sem pagar. Resultado: ganhei R$ 21.600 em aluguel, gastei R$ 18.000 em custos. Líquido: R$ 3.600 (1,44% de rendimento, não 8,6%!). Fiz conta errada e perdi 4 anos de oportunidade de investir em Tesouro que rendia 9% líquido.”
Este guia vai desvendar, passo a passo, como simular seu rendimento imobiliário de forma realista: fórmula exata, calculadora, todos os custos escondidos, exemplos práticos, ferramentas gratuitas, e estratégias para maximizar seu ganho real. O princípio é simples: rendimento bruto é ilusão, rendimento líquido é realidade.
O Que É Rendimento Imobiliário (Yield)?
Definição básica
Rendimento imobiliário (ou yield em inglês) é o retorno que você ganha ao alugar um imóvel, expressado como porcentagem do valor do imóvel.
Fórmula bruta (simplificada)
Yield Bruto (%) = (Aluguel Anual ÷ Valor do Imóvel) × 100
Exemplo simplificado
- Imóvel custa: R$ 300.000
- Aluga por: R$ 1.500/mês = R$ 18.000/ano
- Yield bruto: (R$ 18.000 ÷ R$ 300.000) × 100 = 6% ao ano
Mas isso é ILUSÃO
Yield bruto não considera custos. Rendimento real é MUITO menor. Vamos descobrir quanto.
⚠️ Cuidado: Corretores sempre mostram yield bruto porque é “bonito”. Nunca mostram yield líquido porque é assustadoramente baixo.
Como Calcular Rendimento Real (Passo a Passo)
Passo 1: Calcule aluguel bruto anual
Aluguel Bruto = Aluguel Mensal × 12 meses
Exemplo: R$ 1.500 × 12 = R$ 18.000/ano
Passo 2: Subtraia todos os custos
- IPTU: 0,5-1,5% do valor do imóvel
- Condomínio: R$ 300-800/mês (se aplicável)
- Manutenção: 2-3% do aluguel anual
- Seguro: R$ 50-200/mês
- Imposto de Renda: 15% do aluguel (pessoa jurídica)
- Vacância: 1-2 meses sem inquilino por ano
Passo 3: Calcule aluguel líquido
Aluguel Líquido = Aluguel Bruto – IPTU – Condomínio – Manutenção – Seguro – IR – Vacância
Passo 4: Calcule yield real (líquido)
Yield Real (%) = (Aluguel Líquido ÷ Valor do Imóvel) × 100
Simulação completa: Apartamento de R$ 300.000
ENTRADAS (receita):
SAÍDAS (custos):
RESULTADO:
CHOQUE: Yield caiu de 6% (bruto) para 1,48% (real). Você perdeu 75% do rendimento!
Ferramentas Gratuitas para Simular
Opção 1: Planilha Excel/Google Sheets
- Crie colunas: Valor do Imóvel | Aluguel | IPTU | Condomínio | Manutenção | Seguro | IR | Vacância
- Formule: Aluguel – custos = líquido
- Divida pelo valor do imóvel = yield
- Teste diferentes cenários (aumenta aluguel, diminui valor, etc)
Opção 2: Calculadoras online
- Calculadora Brasil: Calculadora de Rendimento Imobiliário
- Clube dos Poupadores: Calculadora de aluguel
- Guiabolso: Simulador de investimento
Opção 3: Aplicativos de investimento
- BTG Pactual app (simulador integrado)
- XP Investimentos (calculadora de yield)
- Órama (ferramenta de planejamento)
Opção 4: Fórmula manual (para entender)
Yield Líquido = [Aluguel × 12 × (1 – 0,15 – 0,02 – 0,08) – IPTU] ÷ Valor do Imóvel
0,15 = IR (15%)
0,02 = Manutenção (2%)
0,08 = Vacância (8% = 1 mês)
Simulações de Cenários Reais
Cenário 1: Apartamento barato (yield alto)
Dados:
Custos:
Conclusão: Yield alto bruto (8%) caiu para 3,53% real. Ainda é bom, mas não é 8%.
Cenário 2: Apartamento caro (yield baixo)
Dados:
Custos:
Conclusão: Yield bruto já baixo (5%) caiu para ridículo 0,95% real. Não vale a pena.
Cenário 3: Imóvel sem condomínio (casa)
Dados:
Custos (sem condomínio!):
Conclusão: Casa sem condomínio tem yield melhor. Mas manutenção casa é mais cara (teto, encanamento, etc).
Fatores Que Aumentam ou Diminuem Yield
Fatores que AUMENTAM yield (bom para você)
- Compra barata: paga menos pelo imóvel (yield sobe)
- Aluguel alto: região com demanda forte
- Sem condomínio: casa, não apartamento
- IPTU baixo: zona rural ou município barato
- Manutenção baixa: imóvel novo, poucos consertos
- Inquilino bom: paga certo, não quebra nada
- Valorização alta: região em crescimento
Fatores que DIMINUEM yield (ruim para você)
- Compra cara: pagou mais que o valor de mercado
- Aluguel baixo: região pouco demandada
- Condomínio caro: R$ 600-800/mês
- IPTU alto: área nobre, taxa elevada
- Manutenção alta: imóvel velho, consertos constantes
- Vacância longa: demora meses para alugar
- Desvalorização: região em declínio
| Fator | Impacto no Yield | Exemplo |
|---|---|---|
| Compra 10% mais barata | +1% yield | R$ 270.000 vs R$ 300.000 |
| Condomínio R$ 500/mês | -2% yield | Reduz R$ 6.000/ano de renda |
| IPTU 1,5% vs 0,5% | -1% yield | R$ 4.500 vs R$ 1.500 de IPTU |
| 1 mês vazio a cada 6 meses | -1,5% yield | Perde R$ 3.000/ano |
| Manutenção 5% vs 2% | -0,6% yield | R$ 900 vs R$ 360 de custo |
Estratégias Para Maximizar Yield Real
Estratégia 1: Comprar imóvel barato (oportunidade)
- Procure imóveis em leilão (pode pagar 30-50% menos)
- Compre de proprietário desesperado (precisa vender rápido)
- Negocie duro (cada 10% de desconto = +1% yield)
Estratégia 2: Alugar por temporada (Airbnb)
- Renda diária pode render 2-3x aluguel mensal
- Mas tem custos: limpeza, taxas plataforma, administração
- Ideal: imóvel em área turística
Estratégia 3: Dividir imóvel (kitnet/república)
- Aluga por quarto para estudantes
- Renda total pode ser 30-50% maior que aluguel inteiro
- Mas requer mais administração (mais inquilinos)
Estratégia 4: Reduzir custos fixos
- Negocie condomínio (se for síndico, controla gastos)
- Instale sistema de economia de água/luz (reduz rateio)
- Faça manutenção preventiva (evita gastos grandes)
Estratégia 5: Escolher imóvel sem condomínio
- Casa ou kitnet não tem condomínio (economiza R$ 4-10 mil/ano)
- Yield aumenta 1-2% automaticamente
- Mas manutenção é sua responsabilidade (cuidado)
Plano de ação: Maximizar yield de R$ 250.000
Sem estratégia (compra normal):
• Imóvel: R$ 250.000
• Aluguel: R$ 1.500
• Yield real: 2,5%
Com estratégia (compra oportunidade):
• Imóvel em leilão: R$ 200.000 (20% desconto)
• Aluguel: R$ 1.500 (mesmo)
• Yield real: 3,5% (+1%)
• Mais: aluga por temporada (R$ 2.500/mês médio)
• Yield real: 5,8% (+3,3% total)
Ganho extra: R$ 8.250/ano (330% mais!)
Erros Comuns Que Destroem Seu Yield
❌ Erro 1: Não considerar vacância
Custo: Perde 1-2 meses de aluguel = -8-16% da renda
❌ Erro 2: Ignorar condomínio alto
Custo: Condomínio de R$ 800 vs R$ 300 = -R$ 6.000/ano
❌ Erro 3: Subestimar manutenção
Custo: Reforma de R$ 10.000 a cada 3 anos = -R$ 3.333/ano
❌ Erro 4: Comprar caro (sem negociar)
Custo: Pagar R$ 330.000 vs R$ 300.000 = -1% yield
❌ Erro 5: Não aumentar aluguel com inflação
Custo: Perde 4-5% de poder de compra ao ano
❌ Erro 6: Não fazer seguro
Custo: Inquilino quebra tudo, você paga R$ 5.000-10.000
⚠️ Dica de ouro: Sempre simule PESSIMISTA. Use: 1 mês vazio, condomínio alto, manutenção 3%, IPTU 1,5%. Se yield líquido ainda for >3%, vale a pena.
Dúvidas Frequentes Sobre Simulação
Yield real líquido acima de 3% é OK. Acima de 4% é bom. Abaixo de 2,5% não vale (bolsa rende mais).
Sempre pessimista. Use custos altos, vacância longa, manutenção pesada. Se ainda der >3%, você está seguro.
Sim, mas cuidado. Valorização não é garantida. Use 3-4% ao ano (histórico conservador). Não use 10% (irreal).
Pode aumentar 2-3x. Mas tem custos: taxa plataforma (15%), limpeza, tempo de administração. Simule tudo.
Sim, use nossa calculadora online. Coloque valor, aluguel, custos estimados e ela calcula yield real.
Casa geralmente tem yield maior (sem condomínio). Mas manutenção casa é mais cara e frequente.
🔢 Ferramentas para Simular
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Simule Seu Rendimento Agora
Não compre imóvel para alugar sem simular primeiro. Use nossa calculadora ou planilha. Coloque valor real, aluguel real, TODOS os custos (IPTU, condomínio, manutenção, seguro, IR, vacância). Descubra yield real. Se for acima de 3%, considere. Se for abaixo, talvez bolsa seja melhor. A ilusão de yield bruto custa caro. A realidade de yield líquido é o que importa. Faça as contas certas antes de assinar contrato.
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